이재명 "부동산 세제 신중히"…장특공제 손질로 ‘똘똘한 한 채’ 흔드나(종합)[부동산AtoZ]

"1주택자 보호 대상" 방침이지만
양도세 인상 효과 주는 개편 가능성
장특공제 기준·비율 조정 가능성 커
다주택자 양도세 중과 유예 종료 가능성도

이재명 대통령이 전날인 21일 "부동산 세금 규제 카드는 최대한 미루겠다"는 입장을 밝혔지만 시장에선 '똘똘한 한 채' 선호의 근간이 되는 제도 손질에 나설 수 있다는 분석이다. 장기보유특별공제 비율을 조정하고 오는 5월 만료되는 다주택자 양도세 중과 유예를 연장하지 않는 방안 등이 거론되고 있다.

21일 서울 용산구 서울역 대합실에서 시민들이 이재명 대통령 신년 기자회견 방송을 지켜보고 있다. 2026.01.21 윤동주 기자

시장에서 우려하는 대목은 이 대통령이 "1주택자는 보호 대상"이라면서도 "선을 벗어나 사회적 문제가 되는 상황이면 당연히 세제 수단을 동원해야 한다"고 발언한 부분이다. 앞서 김용범 청와대 정책실장이 '똘똘한 한 채' 양도세 과세 표준 구간을 세분화해야 한다는 입장을 밝힌 것과 맞물리면서 고가 1주택자도 부동산 세금 규제 대상이 되는 것 아니냐는 우려가 나오는 것이다.

전문가들은 이 대통령의 발언이 급격한 보유세 인상은 하지 않겠다는 가이드라인을 제시한 것으로 분석하면서도 양도세 인상 효과를 주는 개편 가능성에 무게를 실었다. 장기보유특별공제 기준을 손질해 고가주택 양도차익 세금 감면을 줄이고 다주택자 양도세 중과 유예를 연장하지 않는 방향으로 다주택자들의 매물이 시장에 나오도록 유도할 가능성이 높다는 것이다.

장기보유특별공제(장특공제)는 강남 등 고가주택 보유자들에게 절세혜택으로 여겨왔다. 보유 기간과 실제 거주 기간 요건을 모두 충족해야 하는데, 1가구 1주택자의 거주 및 보유 기간에 따라 공제율이 달라진다. 5년이면 각 20%씩 40%가 되고, 10년 이상이면 공제율은 각 40%씩 총 80%가 된다.

더불어민주당은 지난 2021년 세제 개편안을 통해 양도세 장특공제를 금액대별로 조정하는 방안을 검토한 것으로 알려졌다. 금액대별 공제 비율은 양도차익 20억원 초과는 10%, 10억원 초과~20억원 이하는 20%, 5억원 초과~10억원 미만 30%, 5억원 이하 40%로 조정하는 방안이지만 양도세 중과라는 비판을 받아 국회를 통과하지 못했다.

연합뉴스

전문가들은 장특공제가 '똘똘한 한 채' 선호를 강화하는 장치로 작동해왔던 만큼 개편 가능성이 높다고 본다. 정택수 경제정의실천시민연합 부동산국책사업팀 부장은 "1주택자를 '보호해야 할 실수요자'로만 보는 인식이 고착화돼 있으나, 결과적으로 장특공제가 강남 1주택에 대한 선호도를 부추기고 투기를 조장하는 부작용을 낳고 있다"며 "불로소득에 대한 공평 과세 차원에서 사회적 논의와 제도 개선이 필요하다"고 지적했다.

부동산 전문 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "장특공제는 이명박 정부 당시 30%에서 80%로 늘렸고 리먼사태 같은 위기 상황이 아닌 지금도 유지되는 것은 비정상적"이라며 "장특공 축소가 똘똘한 한 채 현상을 완화할 근본 해법 중 하나이며, 대통령의 발언을 계기로 제도 개선이 이루어질 것"이라고 설명했다.

다만 세제 개편이 매물을 감소시키는 효과를 가져올 수 있다는 의견도 있다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "보유·거주 요건을 충족해도 세제 혜택이 줄면 강남·한강변 등 고가주택 지역에서는 매도 물건이 감소할 수 있다"고 설명했다.

오는 5월 9일 만료되는 다주택자 양도세 중과 유예는 추가 연장이 이뤄지지 않을 가능성도 제기된다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "다주택자 양도세 중과 배제는 연장하지 않으면 되기에 큰 어려움 없이 실행이 가능하다"며 "다주택자들의 매물이 시장에 나올 것을 고려했을 것이고 다주택자들에게는 아무래도 부담이 되겠지만, 자칫하면 매물이 더 줄어드는 형태가 될 수도 있다"고 설명했다.

채상욱 대표는 "정부가 발표할 세제 개편안을 지켜봐야 한다"면서도 "수도권 조정대상지역의 중과 유예는 이번에 끝날 것으로 본다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "장특공제 혜택이 80%에서 50%로 줄어들면 은퇴한 고령자 등에게는 부담이 될 수 있고, 2주택자 중 일부는 자녀에 증여를 하는 선택도 하게 될 수 있다"며 "다주택자들이 매물을 내놓도록 시그널을 주려는 의도지만 가격이 더 오른다고 생각해서 팔지 않으려는 사람들도 생겨날 수 있다"고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr
오유교 기자 5625@asiae.co.kr