신고가 형성 구간이 달라졌다…서울은 중고가, 경기는 상위 가격대로[부동산AtoZ]

서울 12억~15억대 신고가 비중 1.7%→ 5.2%
경기는 9억~12억대 신고가 비중 늘어

지난해 수도권 아파트 시장에서 신고가 거래가 형성되는 가격대와 구조가 달라졌다는 분석이 나왔다. 서울은 중고가, 경기도는 상위 가격대에서 신고가 거래가 차지하는 비중이 커졌다.

19일 직방이 2025년 아파트 실거래가를 가격대별로 나눠 분석한 결과 지난해 12억 초과~15억 이하 구간의 거래 비중은 1분기 1.7%에서 4분기 들어 5.2%까지 상승했다. 신고가 형성의 중심이 중고가 구간으로 이동한 것이다. 9억 초과~12억 이하 구간의 신고가 비중도 1.2%에서 4.0%로 늘었다. 30억 초과 구간의 신고가 비중은 3.7%에서 2.4%로 낮아졌다.

금액대별 신고가 거래 비중 변화는 서울 아파트 가격 수준 자체가 높아 일정 수준의 대출을 전제로 거래에 나설 수밖에 없는 환경에서 대출 규제와 금융 여건 변화가 맞물린 영향이다. 자금 조달 여력이 상대적으로 제한된 수요는 부담이 덜한 가격대에서 거래를 형성하는 방향으로 움직였고, 신규 거래와 신고가 형성 역시 중고가 구간에 집중됐다.

2025년 분기별 서울 아파트 거래 가격대 신고가 비중. 직방

경기도의 흐름은 서울과 다르게 나타났다. 경기도는 1분기까지 저가 중심의 거래 구조가 뚜렷했지만, 하반기로 갈수록 거래 구조와 신고가 형성 구간이 상향이동했다. 1분기 신고가 비중은 6억 이하 1.5%, 6억 초과~9억 이하 0.5%였다. 9억 초과~12억 이하 구간 신고가 비중은 1분기 0.3%에서 4분기 1.5%로, 12억 초과~15억 이하 구간은 0.3%에서 1.0%까지 높아졌다.

거래량 역시 같은 흐름을 보였다. 경기도의 9억 초과~12억 이하 거래는 1분기 1874건에서 4분기 3192건으로 늘었다. 12억 초과~15억 이하 거래도 863건에서 1268건으로 확대됐다.

2025년 분기별 경기도 아파트 거래 가격대 신고가 비중. 직방

서울 아파트 가격 상승 국면과 맞물려 경기 지역 내에서도 신축·역세권 등 기존에 가격 수준이 높았던 단지들을 중심으로 거래가 확대된 결과다. 경기도에서는 거래 가격대가 점차 상향되면서 신고가도 상위 가격대에서 만들어졌다.

인천은 지난 1년간 거래 구조에 큰 변화가 없었다. 6억 이하 거래 비중은 연중 78~85% 수준을 유지하며, 거래의 중심 가격대가 뚜렷하게 이동하는 모습은 제한적이었다. 신고가 역시 대부분 6억 이하 구간에 집중됐다. 4분기 기준 인천의 6억 이하 신고가 비중은 1.6%였으며, 9억을 넘는 거래에서는 거래와 신고가 모두 소수에 그쳤다.

2025년 수도권 아파트 시장은 연초 가격 상승 이후 대출 규제와 자금 조달 여건 변화로 수요자들이 현실적으로 선택 가능한 가격대와 입지를 중심으로 거래 구조가 재편되는 흐름을 보였다. 10·15 부동산 대책이 시행됐음에도 실수요자들은 자금 여건에 맞는 선택지를 중심으로 거래에 나섰고, 거래량이 조정 국면을 거쳤지만, 접근 가능한 가격대에서는 거래가 이어졌다.

올해도 대출 환경과 자금 마련 여건이 단기간에 크게 완화되기 어렵고 현재와 유사한 제약이 이어질 것이라는 전망이 나온다. 최근 고액 주택담보대출에 대한 관리 기조도 강화됐다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 "수도권 주택시장은 공급 부족에 대한 불안과 시간이 지날수록 내 집 마련이 더 어려워질 수 있다는 인식이 겹치며 자신의 자금력 안에서 가능한 선택을 이어가는 흐름이 당분간 지속될 가능성이 크다"며 "1월 중하순 추가 정책 발표 가능성이 거론되는 가운데, 이 같은 시장 흐름에 어떤 변화를 가져올지 지켜봐야 한다"고 말했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr