"연장이냐 부활이냐" 5월 다주택 양도세 갈림길…부동산감독원 출범 등 변화 예고[부동산AtoZ]

미연장 시 다주택자 세율 최고 75%
연내 국무총리 산하 '부동산감독원' 출범
주담대 위험가중치 상향… 대출 문턱 ↑
월세 세액공제 한도 1000만원으로 상향
청년 월세 지원 사업 상시화 전환

올해 부동산 제도는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제 조치의 연장 여부가 관심사로 떠오를 전망이다. 또한 거래 투명성을 높이기 위한 고강도 관리 제도가 시행된다. 정부는 수요 관리와 공급 확대 기조를 유지하면서도, 올해 출범할 부동산감독원 등을 통해 불법 거래에 대해 한층 깐깐한 잣대를 들이대며 시장 안정화에 주력할 방침이다.

양도세 중과 유예 5월 만료…추가 연장 여부 '태풍의 눈'

지난해 10월 부동산 불법행위 대응 관계부처 합동 브리핑을 하고 있는 김용수 국무조정실 국무2차장. 연합뉴스.

올해 가장 큰 변화를 맞이할 가능성이 있는 제도는 다주택자에 대한 양도세 중과 배제다. 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매도할 때 적용되는 양도세 중과 배제 규정이 5월 9일부로 만료될 예정이다. 현재 양도세 기본 세율은 6~45%이며, 중과 시 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트가 가산되어 최고 75%까지 세율이 치솟는다.

윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "조정대상지역의 다주택자 양도세 중과는 원래 1990년대부터 있던 규정이지만, 문재인 정부 당시 서울 전역을 조정대상지역으로 묶으면서 본격적으로 수면 위로 떠오른 것"이라며 "2022년부터 시행령 개정을 통해 한시적 유예를 시작했고, 이를 1년 단위로 계속 연장해오며 만료 시점에 도달했다"고 설명했다.

윤석열 정부 당시엔 다주택 양도세 중과 이슈가 잠잠했다. 서울 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역이 조정대상지역에서 해제된 데다 중과 배제 조치가 계속 연장됐기 때문이다. 그러나 이재명 정부 들어 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 묶였고, 올해 5월부로 중과 배제 조치 종료가 다가오면서 이슈로 떠오르고 있다. 시장에서는 유예 전망이 우세한 가운데, 만약 정부가 유예 연장을 하지 않는다면, '세금 폭탄'을 피하려는 다주택자들의 매물이 5월 이전에 대거 쏟아질 가능성이 있다.

거래 신고 '현미경 감시'… 무주택·청년층 지원 확대

부동산 시장 교란 행위를 막기 위한 거래 관리 체계도 전면 강화된다. 공인중개사가 주택 매매계약을 신고할 때 계약서와 계약금 입금 증빙자료 제출이 의무화되며, 자금조달계획서 역시 금융기관명을 직접 기재하는 등 양식이 세분화된다. 특히 토지거래허가구역 내 주택 거래 시에도 증빙서류 제출이 의무화되어 자금 출처를 현미경으로 검증하게 된다. 외국인 주택 거래 역시 2월부터는 토지거래허가구역 내 취득 시 체류자격과 국내 주소, 183일 이상 거주 여부를 신고하는 등 투기 방지 장치가 보강된다.

실수요자를 위한 지원책은 확대된다. 월세 세액공제 한도가 연간 1000만 원으로 상향된다. 주말 부부 등 무주택 근로자 가구도 합산 공제를 받을 수 있다. 또한 재건축 사업장의 이주 세입자와 소유자에게도 버팀목 전세자금 대출이 확대 지원된다. 2022년부터 한시 운영되던 청년 월세 지원 사업은 상시화되어 청년층 주거비 부담을 지속적으로 덜어줄 전망이다.

금융권 변화도 있다. 은행권의 주택담보대출 위험가중치 하한 조정(15%→20%)이 조기 시행되어 대출 심사가 까다로워질 전망이다. 윤 위원은 "이는 은행들의 위험가중치 비율을 높여 주담대 대신 기업 대출을 유도하려는 조치로, 결국 전반적인 주담대 금리를 높이고 총량을 쪼이는 효과를 가져올 것"이라고 분석했다.

거래 질서 교란행위에 대한 전방위적 압박은 갈수록 거세질 전망이다. 특별사법경찰을 포함해 부동산 시장 불법 행위를 직접 수사할 국무총리 산하 부동산감독원(가칭)이 연내 출범할 예정이다. 시장을 실시간으로 감시하는 상설기구이며 조세심판원처럼 최소 100명 규모의 기구를 설립하는 방향 등이 검토되고 있다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr