국토부 "전세시장 문제없다" 한달여 만에 들통…매물 실종에 집값불안 '뇌관'[부동산AtoZ]

서울 전세 매물 2.3만건 붕괴…작년 최저치 갈아치워
10·15 기준 매물 6.9% 줄어
국토부 "안정세" 호언장담 한 달여 만에 반전
입주 물량 감소, 재계약 비중 증가로 매물 잠김
전문가 "올해 집값 흔들 핵심 변수 중 하나"

서울 아파트 전세 매물의 수가 지난해 연중 최저치보다 낮아진 것으로 나타났다. 국토교통부가 석 달 전 '10·15 부동산 대책'을 발표 후 전·월세 시장의 안정을 자신한 것과는 정반대의 결과다. 당시 서울 전역을 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶으면서 전세 공급이 마비됐다는 분석이 나온다. 전세 시장은 입주 물량 급감, 재계약 비중 증가 등과 맞물려 올해 집값 불안의 뇌관으로 부상하게 됐다.

서울의 한 부동산 매물 안내판의 전세 안내물에 엑스(X) 표시가 되어 있는 모습. 윤동주 기자.

토허구역 여파 전세시장 후폭풍

3일 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만2677건으로 집계됐다. 이는 지난해 연중 최저치였던 9월2일(2만2712건)보다도 낮은 수치다. 부동산 대책을 발표한 지난해 10월15일 2만4369건과 비교하면 두달여 만에 6.9% 감소했다. 10·15 대책은 서울 전역을 토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'으로 묶은 대책이다. 2년간 실거주 의무가 부여되면서 전세 공급원 중 하나였던 갭투자(전세 낀 매매)가 전면 차단됐다.

정부의 규제 일변도에 전세 공급 마비는 예견된 결과였다. 그러나 김규철 국토부 주택토지실장은 지난해 11월12일 간담회를 통해 "전·월세 시장의 변동 폭이 크지 않고 토지거래허가구역 지정 영향도 확인되지 않는다"고 강조한 바 있다. 이 자리는 부동산원 통계를 입맛대로 활용해 대책에 적용했다는 논란 등을 해명하기 위한 자리였다. 이 자리에서 김 실장은 오히려 서울 아파트 전세 매물이 아실 기준 2만6000건 수준으로 늘어났다는 통계도 거론하면서 "최근 오히려 전세매물이 증가했다"고 반박했다.

정부 "매물 영향 없다" vs 매물 줄고 전셋값 불안

정부의 호언장담이 있은 후, 한 달여 만에 상황은 반전됐다. 매물 고갈과 가격 상승이 지속되고 있다. 지난해 12월 한 달간 사라진 서울 아파트 전세 매물만 2212건에 달한다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전셋값 주간 상승률은 12월 한 달간 0.14~0.16%을 기록했다. 대책 직후인 10월 3·4주 차(0.13~0.14%)와 비슷한 수준의 상승 폭이나, 전문가들은 최근 가파른 매물 감소세를 고려하면 상승 압력이 거세질 것이라 전망했다.

함영진 우리은행 부동산 리서치 랩장은 "서울 전세 매물 감소세가 확연한 것은 토허구역 확대 지정으로 인해 갭투자가 차단되면서 전세 공급이 막혔고, 갱신권 사용 등도 맞물린 결과"라며 "전세는 입주 물량에 직접적인 영향을 받으므로 올해 전세 매물 부족이 심화하면 실수요자의 매매 수요를 자극하는 동력이 될 수 있다"고 분석했다.

서울 아파트 입주 물량은 올해 2만9195가구로 지난해(4만 2577가구)보다 31.4%가 급감할 것으로 예상된다. 공급 부족에 직면한 임차인들이 신규 계약 대신 재계약을 택하면서 매물 고갈의 악순환이 이어지고 있다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 지난해 서울 아파트 전·월세 재계약 비중은 41.7%로 2024년 대비 10.3%포인트 급증했다. 재계약 임차인 중 계약갱신요구권을 사용한 비중 역시 2024년 32.6%에서 지난해 49.3%로 늘어났다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "현재 전세시장은 가격보다도 유통 매물 자체가 없다는 점이 문제"라며 "갭투자 차단이 전세 매물을 줄이는 결과로 이어지면서 주거 불안정과 '전세의 월세화'로 인한 주거비용 증가가 심화하고 있다"고 말했다. 그는 "올해 부동산 시장을 뒤흔들 핵심 변수는 전세 시장의 향방과 세제 개편 등 두 가지"라며 "공급이 부족한 상황에서 전세 시장 불안이 올해 상반기를 넘어 내년까지 영향을 미칠 수 있다"고 덧붙였다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr