'강남4구·마용성' 고가아파트 편법 증여 겨눈 국세청 "2077건 전수 검증"

올해 서울 집합건물 증여·미성년자 증여 2022년 이후 최대
시가보다 현저히 낮은 거래·저가 감정·쪼개기 증여 등 정밀 검증

국세청이 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 마·용·성(마포·용산·성동구) 8개 자치구의 고가아파트 증여에 대한 전수 검증에 나선다. 특정 지역을 대상으로 국세청이 전수조사에 나서는 것은 이번이 처음이다. 증여 시 아파트 가격을 시가보다 낮은 가격으로 신고했거나, 증여재산을 분산시키기 위한 '쪼개기 증여' 여부 등을 검증해 과세할 방침이다.

국세청은 고가 아파트가 밀집해 있는 강남4구 및 마용성 소재 아파트 증여에 대해 증여세 신고 적정 여부를 전수 검증할 예정이라고 4일 밝혔다.

오상훈 국세청 자산과세국장이 4일 정부세종청사에서 관련 브리핑을 하고 있다. 국세청

올해 1~10월 서울의 집합건물 증여 건수는 2022년 10월 기준 1만68건을 기록한 이후 3년 만에 최대치인 7708건을 기록했다. 미성년자에 대한 증여 건수도 223건으로 2022년 이후 최대 수준이다. 오상훈 국세청 자산과세국장은 "특히 미성년자가 증여받은 아파트의 절반 이상이 강남4구·마용성 등 가격상승 선두지역에 집중돼 자녀 세대의 자산양극화가 더욱 심화하고 있다"며 "아파트 가격을 시가대로 적절히 신고하였는지에 대해 검증하고, 부담부증여 등 채무이용 편법증여가 의심되는 건에 대해 정밀 점검해 탈루 혐의가 있는 경우 철저히 세무 조사하겠다"고 말했다.

검증 대상은 강남4구와 마용성 8개 자치구 중 거래가격이 3.3㎡(1평)당 1억원이 넘는 곳이다. 24평은 거래가격이 24억원, 30평은 30억원을 웃도는 집합건물 등을 증여한 경우가 조사 대상이다.

우선 국세청은 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 사례를 집중적으로 점검할 방침이다. 올해 11월 기준 증여세 신고기한이 넘은 1~7월 중 강남4구·마용성 지역 아파트의 증여 2077건 중 증여세가 신고된 건은 1699건이다. 신고된 1699건 중 1068건은 매매사례가액 등 시가로 신고였으며, 631건은 시가를 산정하지 않고 공동주택공시가격으로 신고했다.

국세청은 시가로 신고한 1068건에 대해서는 적절한 가액인지, 상속증여세법상 인정되지 않는 부당한 감정평가액은 아닌지 등을 확인할 계획이다. 공동주택공시가격으로 신고한 631건 중 시가보다 현저히 낮게 신고한 부동산에 대해서는 국세청이 직접 감정평가해 시가로 과세할 예정이다.

국세청에 따르면 부친 H는 서울 소재의 고가 아파트를 자녀 I에게 증여했다. I는 증여세 신고를 준비하면서 동일 단지 같은 평형 아파트가 60억원에 거래된 사실을 알게 되었고 계획보다 증여세가 커지자, 지인 소개로 알게 된 감정평가법인에 시가보다 낮게 평가해 달라고 부탁했다. 결국 I는 인근 아파트 매매가격의 65% 수준인 39억원(감정가액)으로 증여세 신고했다. 국세청은 직접 감정평가 의뢰해 수십억원으로 시가를 바로잡고, 저가 평가한 감정평가법인을 '시가불인정 감정기관'으로 지정하는 것을 검토하고 있다.

재산가인 부모의 도움으로 손쉽게 고가 아파트를 취득하고도 채무를 이용해 납세의무를 회피하는 사례도 점검 대상이다. 전세보증금 등 채무를 포함한 '부담부증여'로 물려받은 부동산의 담보대출이나 전세금을 증여받은 자녀가 이를 실제 상환했는지, 대출 상환은 본인 월급으로 했지만, 부모로부터 생활비를 별도로 지원받고 있는지에 대해서도 철저히 확인할 방침이다.

국세청에 따르면 B는 모친 A로부터 서울 소재 수십억원의 고가 아파트에 대한 근저당 채무 수억원을 인수하는 조건으로 부담부증여를 받았다. B는 근저당 채무에 대해 본인의 근로소득으로 상환하고 있는 것으로 소명했지만 국세청 조사결과 연간 수억원에 달하는 신용카드 사용액 등 생활비·자녀 유학비·해외여행경비 등 호화 사치생활 자금에 대한 출처가 불분명했다. 국세청은 채무상환 증빙을 갖추기 위해 본인 소득은 근저당채무 상환에 사용하고 생활비 등을 모친으로부터 증여받은 것으로 의심하고 자금출처조사 대상으로 선정했다.

국세청은 당초 부동산을 취득한 증여자의 재산형성과정에서의 탈세 등 문제가 없는지도 들여다보기로 했다. 증여자의 아파트 구입 자금이 사업소득 탈루나 가공경비 계상 등으로 마련된 사실이 확인되면, 관련 사업체까지 조사 범위를 확대하고, 불법·탈세행위에 대해서는 세금 추징뿐만 아니라 필요한 경우 관계 기관에 고발 조치하는 등 법과 원칙에 따라 엄정히 처리할 예정이다.

이와 함께 미성년자 등에 대한 세대생략, 즉 조부모가 자녀를 건너뛰고 손자녀에게 직접 증여하는 과정에서의 조세회피 행위 여부에 대해서도 철저히 검증할 방침이다. 국세청은 고액 세대생략 증여 건을 대상으로 더 높은 구간의 세율 적용 회피를 위한 위장 증여는 아닌지, 증여재산을 분산시키기 위한 쪼개기 증여인지 여부 등을 표본 검증하고 결과에 따라 추후 대상을 확대하기로 했다.

오 국장은 "강화된 대출 규제에도 불구하고 '강남 청약' 열풍을 부추기는 현금 부자들에 대한 자금출처검증을 실시함으로써 자산 양극화를 심화시키는 투기성 행위 차단에 역량을 집중하겠다"며 "소득 대비 고가의 주택을 취득하거나 호화생활을 영위한 자에 대한 재산·채무현황 등을 수시로 분석해 정당한 세금 신고·납부 의무를 이행하지 않은 탈세 혐의자는 엄정 조치하겠다"고 말했다.

세종=주상돈 기자 don@asiae.co.kr