갭투자도 못해 월세로 몰려… "대출 규제에 월세값 더 뛰겠네"

주담대 6개월 내 전입
'갭투자' 제한에 전세 감소 전망
월세로 떠밀리며 수요 증가 예상

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 전경.

"가뜩이나 전세 매물이 없었어요. 대출 규제로 갭투자가 줄고 전세 물량이 줄면 월세값이 뛸 걸로 예상하고 있어요."(마포구 신수동 A공인 대표)

"지금은 잠잠하지만 월세 매물을 찾는 수요는 늘어날 겁니다. 성동구에 대한 인기는 여전한데 전세 공급은 감소할 게 뻔하니까요."(성동구 행당동 B공인 대표)

금융당국 대출 규제의 불똥이 임대차 시장으로 튀고 있다. 지난달 27일부터 갭투자(전세 끼고 매매)를 사실상 금지시키면서 전세 매물이 줄고 전셋값이 뛸 것이라는 전망이 나온다. 자금력 약한 서민들의 경우 이를 감당하지 못해 월세시장으로 갈아탈 수밖에 없는 상황이 된 것이다. 그런데 수요가 몰릴수록 월세 가격도 크게 뛸 수 있어 서민들의 주거 불확실성이 커졌다는 지적이 나온다.

"전세 물량은 주는데 수요는 늘어"

1일 서울 시내 주요 지역의 공인중개소들의 말을 종합하면 지난달 새로운 금융 규제로 인해 전세와 월세 가격이 올라갈 것으로 예상된다. 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내 전입신고를 하도록 했는데, 이러면 집을 사서 살아야 한다는 얘기로 전세를 끼고 집을 사거나, 집을 산 뒤 전세를 줄 수가 없다. 갭 투자로 나왔던 전세 물량이 사라지게 됐다.

수도권과 규제지역에서 '소유권 이전 조건부 전세대출'도 금지했다. 이 대출은 은행에서 집 주인이 바뀌는 것을 전제로, 세입자에게 전세자금을 대출하는 상품이다. 통상 분양 아파트의 집 주인이 세입자의 전세 보증금으로 아파트 잔금을 치르거나 할 때 활용한다. 자금이 충분하지 않은 상황에서 세입자의 보증금으로 집을 사는 갭 투자가 사실상 금지된 것이다.

특히 서울의 경우 아파트 공급난으로 인해 전세 물량 공급이 제한된 상태다. 올해 하반기 서울 입주 물량은 1만4043가구로 상반기보다 20% 줄고 내년에는 올해보다 74%가량 감소할 것으로 전해졌다.

갭 투자로 인해 나왔던 전세 매물이 확 줄어들게 된 가운데, 세입자들의 내 집 마련의 길도 막혔다. 당국은 수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적 주택담보대출의 최대 한도를 6억원으로 제한했는데, 세입자들 입장에서는 내 집을 살 기회를 사실상 막은 셈이 됐다.

"월세 갈아타기 수요 늘어, 월세도 오를 듯"

전세 매물의 감소와 수요의 증가는 '월세로 갈아타기'의 원인이 된다. 전셋값이 오르면서 보증금을 감당할 수 없으니 월세로 떠밀리게 되는 것이다. 월세 수요의 급증은 또다시 월셋값을 올리는 악순환으로 이어지게 된다. 현금 동원력이 부족한 20~30대에게 직접적인 타격이 될 수 있다.

권영선 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "주택 구입을 위한 대출이 제한될 경우 아무래도 임대 시장에 머물러 있을 가능성이 높아진다"며 "전세 가격이 오르면 월세 쪽으로 이동하게 되는데, 어쨌든 임대 시장에 있게 되면 비용은 더 커질 수밖에 없는 구조"라고 설명했다.

서울에서, 특히 마용성(마포구·용산구·성동구) 등 최근 과열 조짐을 보인 곳과 함께 학군지 등 수요가 강한 지역일수록 이런 현상이 두드러질 것으로 예상된다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "출퇴근 지역과 가깝거나 학군지 등 이런 지역은 대안은 없는데 수요는 높아서 어쩔 수 없이 선택해야 하는 경우가 많다"며 "다른 선택지가 적어 높은 비용을 내고라도 계약을 해야 해 높은 가격으로 거래가 될 가능성이 크다"고 전했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "얼마 전 서울 부동산이 과열 조짐을 보인 원인은 결국 공급이 확실치 않으니 더 사람들이 빨리 집을 사려고 했기 때문"이라며 "공급 절벽을 해소하고 빠른 효과를 볼 수 있는 정책으로, 수요자를 안심시킬 수 있는 내용 위주의 공급 정책이 필요해 보인다"고 밝혔다.

이정윤 기자 leejuyoo@asiae.co.kr