금감원 "해외 부동산 투자 부실 우려 지속…맞춤형 감독 강화"

재택근무 정착, 고금리 지속 등으로 해외 부동산 시장이 위축되며 금융회사의 대체투자 자산 부실화 우려가 커지고 있다. 금융당국은 이 같은 우려에 대응해 모니터링을 강화하고 부실화 진행 정도에 따른 맞춤형 건전성 감독을 실시할 계획이다.

15일 금융감독원에 따르면 금융사들의 해외 부동산 대체투자 잔액은 지난해 9월 55조8000억원으로 집계됐다. 2023년 57조6000억원에서 작년 3월 57조원, 6월 56조3000억원을 을 기록하는 등 선제적 손실인식, 우량물건 위주의 신규투자 등으로 인해 감소하는 추세다.

하지만 기한이익상실(EOD)은 반대로 증가하고 있다. 2023년 2조4100억원이었던 EOD 규모는 작년 3월 2조5000억원, 6월 2조6100억원, 9월 2조6400억원이었다. EOD 증가는 해외 부동산 시장 회복이 지연되는 상황에서 기존 투자건 만기도래 때문이다.

대표적인 예로 A사는 펀드를 통해 미국 펜실베니아에 위치한 오피스에 지분투자를 했다. 하지만 코로나19와 유연근무 확산 등 영향으로 주요 임차인이 중도에 퇴거하면서 부동산 가치가 급락했다. 결국 2023년 6월 선순위 리파이낸싱에도 실패하며 대출만기가 도래해 EOD가 발생했다. 선순위 대주는 투자금 회수를 위해 공매를 진행했지만 실패했다. 현재는 국내회사들은 선순위 대주로 자산 명의를 이전하고 있다.

B사 등 9개사도 펀드 등을 통해 미국 시카고에 있는 오피스에 선순위 대출을 실행했다. 하지만 2022년 11월 선순위 리파이낸싱에 실패했다. 대출금 갚지 못해 EOD에 처했다. 현재 대출 재구조화에 합의한 상태다. 중도 퇴거 위약금을 통해 선순위 대출금을 일부 상환을 검토하고 있다.

또 프랑스 오피스에 지분투자한 C사 등 2개사는 대출유지요건인 담보인정비율(LTV) 상승으로2023년 4월 EOD가 발생했다. 선순위 채권자는 C사 등에 추가출자를 요구했으나 이를 거절했다. 현재 대출 재구조화 합의했으나 배당은 중단됐다.

다만 손실 인식을 통한 리스크 흡수 효과가 일부 나타나는 등 EOD 증가폭은 다소 줄었다. 금감원은 "EOD 자산에 대한 적정한 손실인식으로 최근 증가폭이 다소 감소하고 있다"며 "안정적인 수준으로 관리 중"이라고 설명했다. 이어 "해외 부동산 투자 규모가 금융권 총자산 대비 0.8% 수준으로 크지 않고 자본비율도 양호해 시스템 위기 전이 가능성은 낮다"고 덧붙였다.

앞으로 금감원은 손실확대 가능성이 있는 오피스 등 투자에 대해서는 부실화 진행 정도에 따른 맞춤형 건전성 감독을 실시할 예정이다. 또 9월 시행되는 자본시장법 시행령 개정안에 맞춰 대체투자펀드 자산에 대한 외부 전문기관의 주기적 평가를 통한 적정 손실인식을 유도할 계획이다. 이와 함께 투자관리 역량 확보하에 해외 대체 투자가 이뤄지도록 업권별 대체투자 관련 리스크 관리 모범규준 개정을 조속히 마무리한다는 목표다.

유현석 기자 guspower@asiae.co.kr