'롯데몰 수지점' 3800억 리파이낸싱‥매각 시기 '저울질'

한국투자증권 주관 대주단 모집
롯데쇼핑·롯데자산개발 20년 장기임차 계약
주변 아파트 늘어 중심 상권 역할
안정적인 현금흐름‥가치 높여 매각 관측

대형 부동산 개발 회사인 제이엘유나이티드가 롯데몰 용인수지점을 담보로 빌린 차입금 3800억원을 재조달(라파이낸싱)했다. 롯데그룹이 20년간 임차해 사용하기로 한 롯데몰 건물을 5년 전 매각할 예정이었으나, 5년째 계속 운영하면서 매각 시기를 저울질하고 있다.

롯데몰 용인수지점 외관

24일 투자은행(IB) 업계에 따르면 제이엘유나이티드는 ‘한국리얼에셋용인상업시설일반사모부동산신탁’을 통해 3800억원의 자금을 조달했다. 경기도 용인시 수지구 성복동에 위치한 신축 복합상업시설 ‘롯데몰 수지점’의 건물과 토지를 담보로 제공했다. 2800억원의 담보대출과 1000억원의 신탁 수익증권으로 나눠 투자자를 모집했다.

조달한 자금은 기존 차입금 상환과 투자자 재유치에 사용된다. 제이엘유나이티드는 2005년에 용인 성복지구 특별계획구역 내 복합단지 조성에 대한 사업 승인을 받고 주거 및 상업시설 건설·분양 사업을 추진했다. 롯데건설을 시공사로 선정해 공동주택(아파트) 2356가구와 오피스텔 375실 및 상업시설을 건설했다.

제이엘유나이티드는 2019년 준공 후 상업시설을 통으로 매각하려고 했다. 하지만 롯데그룹이 장기임차(마스터리스)해 사용하기로 해 일정 기간 운영한 뒤에 매각하는 쪽으로 방향을 틀었다. 안정적인 현금흐름이 장기로 발생하기 때문에 지역 주거시설이 확장되고 상권이 커지면 매각 가격을 높여 받을 수 있다는 판단에서였다.

이에 상업시설을 담보로 3800억원을 조달해 개발 사업을 위해 빌린 프로젝트파이낸싱(PF)을 상환하는 데 사용했다. 당시 한국투자증권과 코람코자산운용이 설정한 사모투자신탁이 주요 투자자로 참여했다. 이번 자금 조달은 당시 조달한 자금을 재조달한 것이다.

롯데몰 상업시설에는 롯데쇼핑과 롯데자산개발이 20년간의 마스터리스 계약을 맺고 입주해 있다. 롯데마트, 롯데몰, 롯데시네마가 각각 연간 37억원, 145억원, 15억원의 임대료를 내고 있다. 임대료로 차입금 이자 등의 각종 비용을 상환하고 남은 돈을 신탁 수익증권 투자자들이 배당으로 가져간다.

IB업계는 제이엘유나이티드가 조만간 롯데몰 수지점에 대한 매각 작업에 나설 것으로 보고 있다. 롯데그룹과의 마스터리스 계약이 5년이 지났고 주변으로 아파트가 많이 들어서면서 예상 매각가도 높아졌을 것으로 보고 있다.

업계 관계자는 "주변으로 롯데캐슬, 아이파크, 태영데시앙1차, e편한세상 수지, 성동마을LG빌리지 등 주요 아파트 단지가 위치해 롯데몰 수지점이 해당 지역 핵심 상업시설 역할을 하고 있다"면서 "롯데그룹과의 마스터리스 계약이 10년 이상 남아 있어 지난 5년간 가치가 꾸준히 상승했을 것"이라고 내다봤다.

임정수 기자 agrement@asiae.co.kr