[부동산AtoZ] "경기도 이천 아파트 분양 6개월 더 늦어진다, 왜?"

경기 이천, 대구 남구 등 9곳 미분양 관리지역 여파
분양 보증 시 사전 심사로 사업 6개월 늦춰질 수 있어
미분양 관리지역 선정요건 ▲ 미분양 증가
▲ 미분양 해소 저조 ▲ 미분양 우려

서울 시내의 아파트 모습. [사진출처=연합뉴스]

이달 경기도 이천이 미분양 관리지역으로 지정되면서 이 지역에서 아파트 분양 일정이 최대 6개월 미뤄지게 된다. 미분양 관리지역에서는 분양 보증 신청 시 사전 심사를 하게 돼 있어, 분양 일정이 미뤄질 수밖에 없다. 이 지역에서 아파트 분양에 나서려는 사업자들은 계획 차질이 불가피해졌다.

미분양 관리지역 경기 이천, 대구 남구 등 9곳, 분양 보증 사전 심사 '미흡' 판정 시 사업 지연 가능성

주택도시보증공사(HUG)는 지난 5일 제91차 미분양 관리지역을 선정·공고했다. 경기 이천이 미분양 관리지역으로 추가돼 총 9개 지역이 선정됐다. 경기 안성, 충북 음성, 강원 강릉, 경북 포항·경주, 전남 광양, 울산 울주, 대구 남구 8개 지역은 지난달에 이어 이달에도 미분양 관리지역이 됐다.

주택 사업자는 미분양 관리지역에서 입주자모집승인(분양) 신청 절차가 최대 6개월 미뤄진다. 입주자모집승인을 받으려면, 사업 중단 시 입주예정자에게 분양 이행이나 분양대금 환급을 책임지는 분양 보증이 필요하다. 미분양 관리지역에서는 보증 심사를 위해 따로 사전 심사를 거쳐야 한다. 특히 이 지역 내 사업장의 사전 심사 결과 '미흡 사업장'으로 판정되면 사전 심사를 다시 받아야 한다. 분양까지 기간이 늘어질 수밖에 없는 것이다.

주택 사업자가 토지를 사들였는데 미분양 관리지역으로 지정되면 분양 보증을 받기 위해 사전 심사를 신청해야 한다. 절차가 하나 더 추가된 탓에 전체 사업 기간은 길어지면서 비용이 증가할 수 있다.

사전 심사는 지역 내 주택 분양 물량을 줄이고 미분양 물량을 해소하기 위한 조치다. HUG는 사전 심사 시 입지성, 지역 수요, 거래 활성화 정도, 사업자의 사업 수행 능력을 기준으로 사전 심사를 진행한다. HUG 관계자는 "'미흡 사업장'처럼 사전 심사 결과가 안 좋은 경우 심사를 더 받는 과정에서 사업이 지연될 수 있다"고 말했다. 다만 "사전 심사 기준을 표준화해 사업장에 대한 보증 심사를 빠르게 끝내려 한다"고 설명했다.

분양과 임대가 혼합되지 않은 임대주택 사업, 공정률 60% 이상인 시점에서 분양하는 후분양 사업 등 7가지 중 하나에 해당하면 사전 심사를 받지 않아도 된다. 또 미분양 관리지역으로 지정되기 전 분양 보증을 받은 사업장은 미분양 관리지역이 된 이후 따로 사전 심사 같은 절차를 거치지 않는다.

미분양 관리지역 선정 요건은…

미분양 관리지역은 ▲ 미분양 증가 ▲ 미분양 해소 저조 ▲ 미분양 우려 중 한 가지라도 해당하는 지역으로 선정된다. 이때 미분양 가구 수가 1000가구 이상이면서 공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수가 2% 이상인 시·군·구를 기준으로 한다.

미분양 증가 지역은 최근 3개월간 전월보다 미분양 가구 수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역이다. 이번에 미분양 관리지역으로 새로 선정된 경기 이천이 이달 유일한 미분양 증가 지역이다.

미분양 해소 저조 지역은 해당 월 미분양 가구 수가 1년간 월평균 미분양 가구 수의 2배 이상이거나, 최근 3개월간 미분양 가구 수 1000가구 이상이며 최근 3개월간 전월보다 미분양 가구 수 감소율이 10% 미만인 지역이다. 이천을 뺀 경기 안성, 대구 남구 등 8개 지역이 이에 해당한다.

가양동 아파트 단지. 사진=조용준 기자 jun21@

미분양 우려 지역은 해당 월 인허가 실적이 최근 3개월간 인허가 실적이 전월보다 50% 이상 증가한 달이 있거나 해당 월 인허가 실적이 1년간 월평균 실적의 2배 이상인 지역을 기준으로 판단한다. 이때 최근 3개월간 미분양 가구 수가 전월보다 30% 이상 증가한 달이 있거나, 해당 월 미분양 가구 수가 1년 월평균치의 1.5배 이상인 지역이 지정된다.

지난해 2월 HUG는 미분양 관리지역의 선정 요건에서 '모니터링 필요'를 뺐다. 지난해 서울 등 주요 도시를 제외한 지방에서 미분양 우려가 커지면서 새 아파트 공급 속도가 느려진 데 따른 조치다. '모니터링 필요'로 미분양 관리지역으로 선정되면 최소 2개월간 미분양 관리지역으로 지정되는 효과가 있다.

HUG 관계자는 "'모니터링 필요'에 해당하는 지역은 미분양이 해소돼도 최소 2개월간 미분양 관리지역으로 지정돼 분양 보증 사전 심사를 받아야 했다"며 "지난해 분양 시장이 악화하면서 미분양이 일정 부분 해소하면 바로 미분양 관리지역에서 해소할 수 있도록 바꿔 사전 심사 없이 분양 보증받을 수 있도록 했다"고 전했다.

한편 HUG는 매달 미분양 관리지역을 선정·공고한다. 국토교통부에 따르면 지난 6월 기준 전국 미분양 주택은 총 7만4037가구로 전월(7만2129가구)보다 2.6% 증가했다. 또 '악성 미분양'이라고 불리는 준공 후 미분양은 지난 6월 1만4856가구로 전월(1만3230가구) 대비 12.3% 올랐다.

박승욱 기자 ty1615@asiae.co.kr