尹정부의 파격…강남3구·용산 빼고 규제지역·분양가 규제 전면 해제

전매제한 최대 10년에서 3년으로 완화
분상제 주택 실거주의무 폐지
중도금 대출 보증 분양가 기준 없애
1주택 청약 당첨자 기존 주택 처분 의무 없어

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 김민영 기자] 정부가 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 나머지 지역을 규제 대상에서 모두 해제하기로 했다. 이와 함께 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역을 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 전면 해제키로 했다. 수도권 전매제한 기간도 현행 10년에서 최대 3년으로 완화되고 수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무도 폐지된다. 또한 앞으로는 분양가와 관계없이 모든 분양주택에서 중도금 대출을 받을 수 있게 된다.

◆강남3구 용산 빼고 규제지역 다푼다…거래량 늘리기 역점=국토교통부는 3일 이 같은 내용이 포함된 '2023년도 국토교통부 업무 보고'를 통해 2023년 주요정책과제를 발표했다. 끝 모를 주택가격 하락과 가파른 금리 인상에 따라 발생한 거래절벽이 심화되는 상황에서 시장 경착륙을 막기 위한 조치로 해석된다.

우선 정부는 비정상적으로 위축된 주택 거래량을 늘리기 위해 서울 강남 3구와 용산구를 제외하고 모두 규제 대상에서 해제하기로 했다.

국토교통부는 2일 주거정책심의위원회를 열고 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)'을 심의한 결과 서울 강남·서초·송파·용산 등을 제외한 나머지 서울 21개구, 경기 전 지역을 규제지역에서 해제하기로 했다. 아울러 기획재정부도 같은 날 부동산가격안정심의원회를 개최해 서울 강남3구와 용산구만 주택투기지역을 유지하고 그 외에는 모두 해제하기로 했다. 이번 규제지역 해제는 관보 게재가 완료되는 5일 0시부터 효력이 발생한다.

규제지역에서 해제되면 종합부동산세, 양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출한도가 확대된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "규제가 풀린 지역은 다주택자 양도세와 취득세, 종부세 중과와 2주택 이상 보유 세대의 주택담보대출 금지 등 각종 세제, 대출 규제 수위가 한층 낮아진다"며 "수요자의 주택 구입 진입 장벽과 제한이 완화될 전망"이라고 말했다.

이와 함께 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역을 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 전면 해제키로 했다. 국토부는 "나머지 서울 14개구 및 경기 전 지역은 최근 주택 시장 상황과 분양가 상한제 적용으로 인한 실수요자의 불편 등을 고려해 분양가 상한제 적용지역 지정을 해제키로 했다"고 설명했다.

아울러 의무적으로 분상제가 적용되는 도심복합사업, 주거재생혁신지구 사업도 분상제를 적용하지 않기로 했다. 분상제 적용지역 해제 효력은 관보 게재가 완료되는 5일 0시 이후 입주자모집승인을 신청하는 건부터 적용된다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "전반적으로 부동산시장의 거래 저해 요소들을 완화해 시장 연착륙을 유도하려는 내용으로 설령 단기적인 가시 효과를 기대하기 어렵더라도 규제 완화를 통한 시장 정상화라는 장기적인 정책 방향으로 긍정적"이라고 평가하면서도 "다만 미국 기준금리 상단이 불확실하다는 지금의 문제는 외부요인이므로, 그 영향을 규제 완화 같은 국내 정책으로 상쇄하기는 어렵다"고 봤다.

전매제한도 완화된다. 현재 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매 제한이 적용 중이다. 정부는 주택법 시행령 개정에 즉시 착수해 수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 이외 지역은 6개월로 완화키로 했다. 비수도권의 경우 공공택지와 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 전면 폐지한다. 이에 따라 시행령 개정 이전에 분양받았더라도 아직 전매제한이 남아 있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용키로 했다.

◆분양시장 규제도 대거 해제…미분양 해소되나=고사 상태인 분양시장을 살리기 위한 조치도 시행된다. 최근 금리 인상 여파로 분양 시장이 침체에 빠지고 전국 곳곳에서 미분양 물량이 늘면서 건설사들의 유동성 위기까지 우려되는 상황이다. 이에 정부는 미분양을 해소하기 위해 각종 규제를 완화키로 했다.

우선 수도권 분양가 상한제가 적용된 주택의 실거주 의무가 폐지된다. 현재 수도권 분양가 상한제 주택의 수분양자는 실거주 의무가 부과돼 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 한다. 앞으로는 수도권 분양가 상한제 주택과 공공 재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무가 폐지된다. 이 역시 실거주 의무가 이미 부과된 경우라도 개정 법률을 소급해 적용키로 했다. 아울러 주택법 개정과 별개로 민간택지 분상제 지정이 해제된 지역의 경우 해제 이후 분양되는 주택은 2~3년의 실거주 의무가 부과되지 않는다.

이러한 조치들로 거래절벽에 가까웠던 분양권 시장에도 다소 숨통이 트일 전망이다. 함영진 빅데이터랩장은 "수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 2~5년 실거주 의무가 폐지(법 개정 추진)되며 대출 또는 실입주가 쉽지 않았던 일부 수요층은 임대차로 입주 잔금을 마련하거나 매각 등의 퇴로가 열리게 됐다"며 "종전 수분양자에게도 관련 제도 개선이 소급 적용되며 거래절벽을 나타냈던 분양권 전매 거래 시도가 서울을 중심으로 소폭 증가할 전망"이라고 내다봤다.

중도금 대출 보증 분양가 기준도 없어진다. 지난해 말 HUG 중도금 대출 보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 9억원에서 12억원으로 상향됐으나 여전히 12억원이 넘는 주택은 실수요자들의 자금 조달 부담 탓에 청약하기 쉽지 않았다. 여기에 HUG 중도금 대출 보증은 인당 5억원까지 가능해 중도금이 5억원을 넘는 경우에는 자금조달에 어려움이 있었다. 이에 정부는 HUG 중도금 대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준을 폐지해 분양가와 관계없이 모든 분양주택에서 중도금 대출을 받을 수 있도록 할 방침이다. 중도금 대출 보증 인당 한도도 폐지한다. 정부는 HUG 내규 개정 후 은행시스템이 준비되면 올해 1분기 내 시행할 예정이다.

이와 함께 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과 주택의 경우 특별공급을 배정할 수 없었던 규제를 폐지해 분양가와 관계없이 모든 주택에서 특별공급이 가능해진다. 올해 2월까지 개정이 완료되면 시행 이후 사업 주체가 입주자모집 승인을 신청하는 경우부터 적용된다.

1주택 청약 당첨자의 기존 주택 처분 의무도 폐지된다. 수도권 광역시 등에서 1주택자가 청약에 당첨된 경우 기존에 보유하고 있던 주택을 입주 가능일로부터 2년 이내에 처분해야 했다. 그러나 최근 거래침체 등으로 기존주택의 처분이 어려워지면서 입주 등에 차질을 빚자 청약에 당첨된 1주택자의 기존주택 처분의무를 폐지하기로 했다. 정부는 2월 중 주택공급규칙 개정을 완료하고 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 중 시행할 계획으로 시행 이전에 청약에 당첨된 경우에도 소급해 적용할 방침이다.

아울러 무순위 청약자격 요건도 완화된다. 과거에는 본청약 이후 당첨 포기, 계약 취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대한 무순위 청약은 무주택자만 신청이 가능해 미계약 물량을 해소하는 데 한계가 있었다. 올 2월부터는 주택 소유자도 무순위 청약 신청이 가능해진다.

◆주택 경기 침체에 건설사 불똥…자금 조달 지원=정부는 또한 금리 상승, 주택 경기 침체로 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 건설사들을 위한 유동성 지원 방안도 추진한다. 건설사의 자금조달 리스크를 최소화하고 주택 공급이 차질 없이 이루어지도록 사업 단계별로 HUG 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증을 신설·확대 운영한다.

이의 일환으로 착공 전 단계에서는 브릿지론에서 본 PF 대출로 원활하게 넘어갈 수 있도록 PF대출 보증 공급 규모를 올해 10조원으로 확대하고 금리, 심사요건 등을 개선키로 했다. 또한 착공 후 만기가 짧아 자금조달 리스크가 큰 PF-ABCP 등은 만기가 긴 대출로 대환할 수 있는 보증상품을 신설했다. 아울러 준공 전 미분양이 발생해 자금 조달이 어려워진 사업장을 지원하는 5조원 규모의 미분양 PF 보증상품에 대한 보증서를 발급해주기로 하고 현재 신청 접수 중이다.

이와 함께 1기 신도시 정비 사업의 추진체계 이주 대책 등을 담은 특별법 제정안을 올 2월 발의하고 국회 통과를 역점적으로 추진할 계획이다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr