경기 동두천·양주·파주·평택·안성 5곳 선별 해제
인천·세종은 투기과열지구 해제, 조정대상지역 유지
"최근 주택시장 상황 고려…해제해도 급등 없을 것"
전국적인 집값 하락세가 이어지고 있는 가운데 정부가 세종시를 제외한 모든 지역에 대한 ‘조정대상지역’을 모두 해제하기로 했다. 수도권에서는 하락세가 가파른 인천의 투기과열지구를 해제하되, 조정대상지역은 유지한다. 아울러 동두천·양주·파주·평택·안성 등 5곳이 조정대상지역이 해제된다. 다만 서울은 현행 규제지역이 그대로 유지된다.
이번 규제 해제가 최근의 집값 하향세를 반등시킬 수 있다는 우려가 나오지만, 정부는 금리인상과 거시경제 등 제반상황을 종합적으로 고려한 결정이라고 설명했다. 지난 6월 일부 지역에 대한 규제를 해제한 바 있지만, 그 이후로도 집값 반등 조짐은 나타나지 않았다는 것이다.
◆투기과열지구 43곳→39곳, 조정대상지역 101곳→60곳
정부는 21일 제3차 주거정책심의위원회(주정심)와 제61차 부동산가격안정심의위원회를 열고 이같은 내용의 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안), '2022년 9월 주택투기지역(지정지역) 해제(안)'을 심의·의결했다고 밝혔다.
먼저 국토부는 주택가격 등 시장상황을 종합 고려해 주정심에서 규제지역을 대폭 조정했다.
지방권(세종 제외) 및 일부 수도권 외곽지역의 조정대상지역을 해제하고, 서울·경기를 제외한 인천·세종 지역은 투기과열지구를 해제키로 했다.
지방은 해운대·수영·연제구 등 부산 전 지역이, 대구 수성구, 광주, 대전, 울산, 충북, 청주, 충남 천안·공주·논산, 전북 전주 완산·덕진, 경북 포항남구, 경남 창운 성산구 등 현재 조정대상지역으로 남았던 전 지역이 해제 대상이 된다.
주정심 위원들은 "최근 가격 하락, 거래량 감소, 미분양 확대 등 주택시장 하향안정세와 상반기 기 해제지역의 해제효과 등을 감안할 때, 지방권 조정대상지역은 모두 해제할 필요가 있다"고 판단했다.
세종시의 경우 최근 지속 확대된 주택가격 하락폭 등을 고려해 투기과열지구를 해제하되, 적은 미분양 현황, 높은 청약경쟁률 등을 고려해 조정대상지역은 유지하기로 했다.
이날 결정으로 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로, 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 각각 줄어들게 됐다.
다만, 서울과 수도권 대부분 지역은 아직 미분양 주택이 많지 않고, 규제완화 기대감 등에 따른 시장불안 가능성이 남아있어 규제지역을 유지하기로 했다.
경기 지역은 접경지역 등 외곽 소재 조정대상지역 일부를 해제하기로 했다. 안성·평택·양주·파주·동두천시 등 5곳이 해제 대상에 포함됐다.
수도권은 대체로 하락세가 이어지고 있으나, 서울 및 인접 지역은 규제지역을 유지하고 시장 상황을 추가 모니터링하기로 했다. 미분양 주택이 많지 않고 규제완화 기대감 등에 따른 시장불안 가능성이 남아있는 점 등을 감안했다.
인천 지역은 가격 하락폭이 큰 점 등을 감안해 투기과열지구를 우선 해제하기로 했다. 경기 지역은 접경지역 등 외곽 소재 조정대상지역 일부를 해제한다.
권혁진 국토부 주택토지실장은 "주거정책심의위원회가 최근 집값 하락세 하향 안정세와 주택 거래량 감소, 지속적인 금리 인상 등 요인을 통합적으로 고려해 이번 규제지역 해제를 결정했다"며 "수도권은 당분간 시장 상황을 모니터링하면서 판단해야 한다는 의견이 지배적이었다"고 말했다.
정부는 이번 규제 완화 조치로 인한 집값 영향은 크지 않을 것이라고 예상하고 있다.
권 실장은 " 앞서 6월에 지방 일부 지역에 대한 규제를 해제한 바 있고, 그때 이후 해당 지역 모니터링을 계속해 왔는데 가격이나 흐름 모두 안정세를 유지하고 있다"고 말했다. 규제 완화가 곧장 집값 상승으로 이어지진 않는다는 것이다.
정부는 오히려 최근의 집값 하향 안정세가 지속돼야 한다는 입장이다. 권 실장은 "최근까지 수도권을 중심으로 주택가격이 큰 폭으로 상승한 만큼 하향 안정세는 좀 더 지켜져야 한다고 본다"고 덧붙였다.
이번에 의결된 내용은 관보 게재가 완료되는 9월 26일(월) 0시부터 효력이 발생한다.
◆규제 강도는 투기지역＞투기과열지구＞조정대상지역 순
정부는 주택시장 과열 양상에 따라 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등의 순으로 지역을 규정하고 규제를 가하고 있다.
규제 내용을 보면 투기과열지구가 규제의 강도가 가장 높고 종류도 많다. 재건축 등 정비사업 관련 규제를 중심으로 20개 규제가 동시에 적용된다. 특히 재건축과 재개발 등 정비사업에 대한 규제가 강하다. 주택 취득 시에는 자금조달계획서는 물론 증빙자료까지 제출해야 한다.
주택담보대출비율(LTV)의 경우 9억원 이하 주택은 40%, 9억∼15억원 구간은 20%가 적용된다. 15억원 초과 아파트는 대출 자체가 금지된다. 총부채상환비율(DTI)도 40%가 적용된다.
조정대상지역은 투기과열지구 규제 중 청약 관련 내용을 떼어내 적용하는 곳으로, 이번에 세종을 제외한 지방 전역의 지정이 해제됐다. 다만, 서울 전 지역과 경기 대부분 지역이 조정대상지역으로 남았다.
조정대상지역으로 지정되면 다주택자에 대해서는 취득세와 양도소득세를 중과하고 종합부동산세를 추가로 과세하는 등 세제가 강화된다.
LTV는 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과 주택은 30%가 적용되며 DTI는 50%가 적용된다. 이는 모두 투기과열지구보다 10%포인트(p) 낮은 수준이다.
기재부가 지정하는 투기지역은 LTV·DTI 등 대출 규제가 투기과열지구와 같다. 오히려 조정대상지역에는 있는 세제 등 규제가 없다. 투기지역은 제도 도입 초기에는 가장 강력한 규제 지역으로 분류됐으나 이제는 투기과열지구와 큰 차이 없이 운용되고 있다. 규제가 중첩되는 부분이 있어 정부는 제도 개선을 검토한다는 방침이다.
이날 국토부가 세종시를 투기지역에서 해제하면서 이제 투기지역은 서울에 15개구만 남게 됐다. 15곳은 고가 주택이 몰려 있는 '강남3구'(강남·서초·송파구)와 '마용성'(마포·용산·성동구) 지역, 재건축 단지가 많은 양천·영등포·노원·강동·강서구, 도심 지역인 종로·동대문·중구 등이다.
김동표 기자 letmein@asiae.co.kr
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