韩国房地产院22日数据显示，截至9月第二周，今年累计涨幅中，城北区为12.84%、芦原区为12.25%，在首尔25个自治区中位居第一、第二，较首尔平均涨幅7.79%高出逾4个百分点。

按同一口径计算，两地此前的最高纪录均出现在低利率与转向月租同时发生的2015年，当时城北区为7.75%、芦原区为10.77%。今年的涨幅分别高出5.09个百分点和1.48个百分点。城北区甚至在9月便已超过其按年度计算的历史最高纪录——2015年全年11.57%的涨幅。

据KB国民银行月度公寓全租价格指数，今年1月至8月，城北区全租房租金上涨13.09%

这一走势与2011年颇为相似。当时受全球金融危机影响，放弃购房的需求涌入中低价全租市场。彼时1月至8月，城北区上涨12.24%，芦原区上涨10.98%，江北外围地区引领涨势。

楼龄30年的旧房超过新房
江北地区全租价格频现新高

芦原区中溪洞Geonyeong第3期专用面积84㎡、位于9层的一套房源，于本月11日以9.1亿韩元的价格新签全租合同，创下今年芦原区国民户型全租价格最高纪录。较今年1月同面积、同楼层的合同，保证金上涨2.3亿韩元。

Geonyeong第3期虽为1995年竣工的公寓，但其价格已超过2020年入住的Foretna Nowon的8.7亿韩元，以及2023年入住的芦原乐天城堡Signature的8.5亿韩元。

在城北区，2022年入住的乐天城堡克拉西亚专用面积84㎡全租价升至11亿韩元，位居地区首位。Raemian Gireum Centerpiece和Gireum站乐天城堡Twin Gold也均突破10亿韩元，紧随其后。

楼龄超过20年的小区也出现了9亿韩元的合同。2005年竣工的Gireum New Town第4小区e-Pyeonhansesang，专用面积84㎡于上月6日以最高价9亿韩元签订新合同，较今年1月同面积、同楼层的合同保证金高出2.7亿韩元。

全租房源减少，需求增加

房地产大数据企业Asil数据显示，截至当日，首尔公寓全租房源为2.0298万套，较一年前的2.339万套减少13.3%。

东大门区房源从1027套减少至315套，降幅达69.4%，为降幅最大地区；其后依次为中浪区-67.8%、九老区-61.6%、衿川区-58.9%、芦原区-51.5%和道峰区-50.5%。

随着土地交易许可区扩大及房地产税制改革，非自住业主转为实际居住的情况增多，加之现有租户行使续约请求权的比例上升，流入市场的新全租房源大幅减少。上月首都圈全租供需指数升至180.1。该指数越高于100，意味着需求越大于供应。

供应释放也有时间差
全租房租金上涨恐将长期化

政府计划通过增加供应应对市场变化。国土交通部长提名人Hong Jiseon在国会人事听证会上强调了扩大住房供应的必要性。

但从开工到入住通常需要约3年，供应措施转化为实际房源存在时间差。有分析认为，在此期间，房源锁定与秋季搬家旺季需求叠加，江北全租房租金的上涨压力可能持续。

这意味着，在全租保证金与买卖价格差距相对较小的地区，一旦全租需求转为购房需求，较便宜的房源将率先被消化，进而可能对当地住宅买卖价格形成上涨压力。