“原本2亿韩元左右的低层住宅飙至8亿韩元” 年轻夫妇纷纷“以身入市”……期待开发4200户，这片街区热闹起来了
木洞低层住宅区因4200户开发预期而升温
开发区获批后，购房需求持续旺盛
放宽容积率将增加销售户数、减少分摊款
年轻新婚夫妇“以身入市”，期待安全边际
国土交通部与首尔市的矛盾也引发后续程序延迟担忧
首尔市阳川区木4洞的低层住宅区因大规模开发预期而热闹起来。当地正计划通过城市核心区公共住房综合开发项目，建设一处约4000户规模的居住区。虽然项目仍处于初期阶段，但由于靠近木洞新市镇住宅区，且有不少价格相对较低的低层住宅，购房需求持续升温。项目启动前还以2亿韩元左右成交的住宅，近期已涨至8亿韩元，价格大幅攀升。
据14日整修行业人士及推进委员会介绍，木洞772-1一带于今年9月被指定为城市核心区公共住房综合开发区，计划于2027年上半年进行设计施工一体化招标。该项目拟将老旧低层住宅和小型公寓开发为一座包含4209户的公寓社区，总投资预计达5万亿韩元左右。项目用地面积达190317.7平方米，开发完成后，预计将形成与木洞新市镇1至4区相连的大型居住区。
木4洞A不动产中介事务所负责人表示：“9月被指定为开发区后，咨询购买低层住宅的人很多，现在购房需求也一直很旺盛。当地居民对开发的期待较高，随着各项程序逐步推进，房价也在上涨。”
位于项目区内的泰亨绿住宅一套专用面积58.14平方米的房屋，上月9日以8亿韩元成交。考虑到去年9月一套50.7平方米的房屋以4亿韩元成交、11月一套44.46平方米的房屋以4.87亿韩元成交，价格涨幅显著。达娜巢苑一套54.24平方米的房屋也于上月10日以8亿韩元售出，创下成交价新高。附近一名不动产中介表示：“城市核心区综合开发项目启动前还卖2亿韩元左右的低层住宅，如今价格已达到7亿至8亿韩元，最近价格也很难再谈下来。”
随着首尔公寓价格近期大幅上涨，住进老旧低层住宅、等待重建后入住公寓的“以身入市”投资方式也重新受到关注。紧邻该地区的木洞3区，一套专用面积64.98平方米的公寓近期实际成交价为23.8亿韩元。即使以7亿韩元左右买入低层住宅，之后再缴纳分摊款，仍有望获得数亿韩元的差价。推进委员会一名负责人表示：“推进各项程序时，我们见到了房主，发现年轻夫妇比想象中多，这让我们很惊讶。”
城市核心区公共住房综合开发项目，是针对民间整修项目难以推进的老旧低层住宅区等，提供放宽容积率等优惠，并由公共机构主导开发的项目。木4洞部分地区最初于2021年被选为“聚集型小区”候选地，但因项目收益不足而延误，2022年扩大项目范围后，转而采取城市核心区综合开发模式。
由于政府正加快住房供应步伐，市场也期待项目收益进一步改善。韩国国土交通部今年4月修订《公共住房特别法施行令》，将城市核心区综合开发项目的容积率放宽幅度从原来的1.2倍提高至1.4倍。推进委员会认为，木4洞目前正按1.2倍容积率推进项目；若适用1.4倍容积率，一般销售住房将增加400至600户，居民每户需要缴纳的分摊款预计可减少约2亿韩元。
国土交通部长官Hong Jiseon于上月29日在首尔钟路区政府首尔办公楼，就新增公共住宅用地住房供应及8·13后续措施举行发布会。2026.10.29 记者Jo Yongjun供图
View original image不过，也有担忧认为，国土交通部与首尔市的矛盾可能导致项目受阻。城市核心区综合开发项目由国土交通部负责指定开发区，但审批权限已下放给首尔市。因此，国土交通部和首尔市此前一直通过事前规划协商机制提前协调项目方案，但原定于今年6月举行的会议因首尔市取消而未能召开，此后也一直没有举行。
因此，包括佛光近邻公园、药水站在内的6个开发区无法推进后续程序。木4洞原计划于年内进行设计施工一体化招标，但现已推迟至2027年上半年，延后约3至4个月。首尔市方面表示，国土交通部单方面将容积率放宽幅度提高至1.4倍，市政府需要进一步评估其对基础设施等居住环境的影响，因此未能召开事前规划协商机制会议。
首尔市一名负责人表示：“如果容积率提高至1.4倍，导致开发密度过高，问题就不只是影响单个项目，还会给后代带来沉重负担。从居民角度看，项目收益或许能立刻改善，但从未来的公寓价值来看，未必是好事。”推进委员会一名负责人表示：“考虑到项目对周边地区日照权等方面的影响，我们认为即使只适用1.3倍容积率也可以；程序若进一步延误，居民负担势必增加。”
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