“即便卖到150亿韩元，到手收益也不多”……Kim Donghyun狎鸥亭公寓的复杂账本
Kim Donghyun以100亿韩元买下狎鸥亭新现代12期公寓
加上追加分摊金和重建超额收益回收金，预计投入成本达120亿韩元
江南首笔179亿韩元重建超额收益回收金通知……制度存废讨论再起
有分析指出，艺人 Kim Donghyun 最近以100亿韩元买下的首尔江南区狎鸥亭洞现代公寓，即使重建后升值至150亿韩元，最终到手的收益也不会太多。
据 Kim Gura 的 YouTube 频道“GriGura”13日消息，房地产经济研究所所长 Kim Inman 在11日发布的视频中，分析了狎鸥亭现代公寓重建项目的可行性以及 Kim Donghyun 的购房案例。
Kim Donghyun斥资100亿韩元买公寓……“即便涨到150亿韩元，实际收益也不多”
房地产经济研究所所长 Kim Inman 11日做客 Kim Gura 的 YouTube频道“Geurigura”，分析了狎鸥亭现代公寓的重建项目可行性及 Kim Donghyun 的购入案例。YouTube提供
View original imageKim Donghyun于2026年9月以100亿韩元买下狎鸥亭洞新现代12期公寓一套专有面积182平方米（约55坪）的房屋，并于2026年10月21日办妥所有权转移登记。据估算，约50亿韩元、相当于房屋成交价一半的资金，是通过向原房主借款的“卖方融资”方式筹集的。该户型今年7月曾创下112.5亿韩元的最高成交价，另有其他房屋分别以88亿韩元和92亿韩元成交。
Kim所长认为即便以150亿韩元售出，实际收益也不会太多，原因在于重建成本。重建后，业主若要入住新公寓，除了工程费用等相关的追加分摊金，还须另行缴纳重建超额收益回收制（重建超额收益回收金）规定的负担金。该制度规定，政府将从重建带来的房价涨幅中扣除正常涨幅和开发成本，再对超额收益的一部分征收负担金。Kim所长估算：“考虑到江南银马公寓34坪户型的预估分摊金约为4.6亿韩元，55坪的新现代12期公寓目前的追加分摊金约为10亿韩元；到10年后重建开工时，可能增至15亿至20亿韩元。”再加上目前预计约为10亿韩元的重建超额收益回收金，包含购房款在内的投入成本将超过120亿韩元。
税费和利息也是一笔负担。Kim所长表示：“从瑞草区Raemian One Bailey一套52坪、可眺望汉江的房屋以120亿韩元成交来看，如果能确保汉江景观，未来房价有望达到140亿至150亿韩元。”但他也指出：“按2028年的标准，价值100亿韩元以上的住宅每年仅持有税就约达5000万韩元；再考虑卖方贷款利息和转让所得税，即便以150亿韩元出售，实际到手的收益也不会太多。”
主持人 Kim Gura 问道：“愿意花100亿韩元买入，不就是期待10年后涨到200亿韩元吗？”Kim所长回答：“这里是韩国最具代表性的富人区之一，从持有10年以上的长期投资角度看，没必要因短期下跌而患得患失。现实而言，应该以150亿韩元左右为目标来考虑。”Kim Gura则预计：“短期内虽会有涨跌，但从稀缺性来看，房价会总体向上。”
江南首例收到179亿韩元重建超额收益回收金通知，废除制度的讨论再起
与此同时，重建超额收益回收金已在江南地区进入实际征收程序。首尔瑞草区于11月9日向江南地区首个征收对象——盘浦现代（现盘浦Centrevill Asterium）重建组合发出通知，告知预计征收179亿韩元，平均每户约2.2亿韩元。据悉，江南区大峙洞银马公寓最近也收到预计征收约4.6亿韩元的通知。银马公寓专有面积84平方米（34坪）的业主若要分配到同等面积的房屋，还须另缴约4.3亿韩元的追加分摊金。
对于是否维持该制度，各方意见不一。国土交通部长官 Hong Jisun于11日表示：“该制度旨在稳定房价，但也有人认为这过度侵害了财产权。宪法法院已判定其并不违宪，国会也有废除法案待审，因此将从多个角度进行研究。”同日，人民力量党议员 An Cheolsu在社交媒体上发文称：“截至今年8月，全国79个重建项目收到的超额收益回收金通知总额达5.3万亿韩元”，并呼吁废除该制度。共同民主党在上届总统选举期间表示，将维持现行重建超额收益回收制度；人民力量党提出的废除法案则已在国会搁置两年。
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