吸引KB国民卡、金&张律师事务所入驻
焕新成为核心商务区办公楼
科蓝可资产信托11日表示，基于与Fursys签署的战略投资协议，公司成功将光化门Doban大厦改造为核心办公资产。这是科蓝可将以低于周边市价购入的资产，与自身的增值改造能力及Fursys的办公空间设计经验相结合的案例。
科蓝可资产信托近日完成了位于首尔钟路区的Doban大厦改造工程。大厦竣工后，KB国民卡和金&张律师事务所成为主要租户，出租率达到100%。
Doban大厦位于首尔钟路区新门安路5街33号，是一栋中型办公楼，地下6层、地上15层，总建筑面积为1.300782万平方米。步行即可抵达景福宫站和光化门站，周边有政府首尔办公楼、光化门商务区、主要金融公司及大使馆，地处核心中央商务区。
过去，金&张律师事务所曾长期使用这栋大厦；直至近期，道伴韩方医院一直租用约80%的可出租空间。此后，随着医院决定搬迁并启动物业交接程序，空置风险加大，大厦遂挂牌出售。科蓝可综合考虑大厦的区位、硬件潜力及租赁需求，以1080亿韩元购入。若计入改造费用，每3.3平方米（1坪）约合2870万韩元，价格明显低于周边市价。
科蓝可关注的并非单纯的买入价格，而是资产的恢复潜力。光化门一带是传统商务区，对政府机构、大型企业、金融公司、律师事务所及外资企业的需求旺盛。Doban大厦不仅区位稀缺，可眺望景福宫和北岳山，还设有自走式停车场，标准层面积约260坪，平面布局高效。科蓝可判断，若将原用于医院的空间改造为办公设施，便可吸纳偏好中型办公楼的金融及专业服务企业需求。
此次改造由Fursys旗下专注办公空间设计的品牌Purple Six Studio负责。该工作室整修了低层部分的外立面和入口，扩建一层大堂，并重新规划了适合办公设施的动线。项目还引入速通门和出入管控系统，以提升安全性，并改善了电梯厅、公共区域、停车场及屋顶休息区。经过改造，大厦摆脱了原有的医院形象，成为与光化门商务区相契合的现代化办公空间。
去年，科蓝可与Fursys签署了最高规模达800亿韩元的独立管理账户协议，决定共同推进首尔主要商务区的增值型办公楼投资和空间改造。Fursys并非仅作为财务投资者参与，而是以办公环境专业企业的身份贡献空间规划和室内设计能力，因此这一模式有别于一般房地产投资。Doban大厦是这一合作模式首次在实际资产中落地的案例。
租户构成也被认为较为稳健。KB国民卡使用Doban大厦2至13层的主要办公空间。该公司信用评级为AA+，是优质金融企业，总部又位于大厦附近，因此对光化门区域有较强的办公需求。金&张律师事务所租用了14层和15层。作为韩国最大的律师事务所，金&张在光化门及景福宫一带运营多个办公场所，因此被视为已显现区域扩张需求的租户。
近期，首尔主要商务区对优质地段中型办公楼的需求也持续稳定。大型企业、金融公司、律师事务所及外资企业往往偏好位于总部附近的办公据点，或具备安全保障、可独立使用的空间。Doban大厦凭借光化门核心区位、自走式停车场以及改造后提升的办公环境，已转型为能够满足此类需求的资产。
科蓝可计划将Doban大厦改造打造为增值策略的代表案例。这一项目表明，即使是曾面临空置风险的资产，只要精准分析区位、结构和租赁需求，也能转变为稳健的投资资产。
科蓝可资产信托首席执行官Jeong Seunghoe表示：“Doban大厦因医院搬迁带来的空置风险，在市场上受到较为保守的评估，但考虑到其位于光化门核心地段，且资产结构和租赁需求良好，内在价值相当充足。科蓝可以低于周边市价的竞争性价格购入这项资产，并结合Fursys改善办公环境的能力，成功将被低估的资产转变为稳健的办公资产。”
他还表示：“这一案例并非单纯低价买入后再进行翻新的改造项目，而是一项从收购阶段起就统筹规划租户需求、空间竞争力和退出可能性的增值投资。今后，我们也将继续与战略投资者合作，在市中心发掘区位优越但价值被低估的资产，将其重新打造为能够为投资者和租户创造价值的办公资产。”
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