2000万外国游客涌入，却“无处可住”……首尔酒店爆赚1400亿韩元[房地产A to Z]
世邦魏理仕韩国首尔酒店战略报告
"预计需求优势将持续至2020年代后半期"
有分析指出，随着游客增加、客房供应不足，首尔酒店已成为房地产投资的重要标的。酒店收购价格和利息负担也在加重，因此需要通过改造现有酒店设施、品牌及运营方式来提高收益。
10日，商业房地产服务企业韩国世邦魏理仕在近期发布的《首尔酒店市场价值与价值增值策略》报告中提出了上述分析。报告预计，到2032年，首尔酒店客房供应量仅增长7%，需求将持续超过供应，直至2020年代后半期。
赴韩外国游客人数从2019年的1750万人增至2025年的1894万人，今年1月至9月的访客人数也同比增长21.5%。另一方面，首尔酒店客房数量在2010年至2019年间年均增长8.5%，但2019年至2025年间年均增幅降至0.1%。截至2032年，计划开业的3900间新客房中，有44%属于集中在江南和龙山的高档酒店，因此面向普通游客的中档酒店供应短期内仍将有限。
韩国世邦魏理仕表示，新建酒店耗时较长，建设成本负担也较重，因此难以在短期内增加客房数量。首尔市虽放宽了容积率等规定，允许在同一地块上建设规模更大的酒店，但考虑到审批和施工周期，实际新增客房预计要到2029年以后才能投入市场。
客房供应增长缓慢，又叠加外国游客涌入，酒店盈利能力有所改善。首尔酒店平均入住率去年达到76%，较2019年的72%上升4个百分点。随着入住率接近高位，酒店业正通过提高客房单价来增加收益。酒店交易价格也同步上涨，以运营为目的成交的首尔酒店单间客房成交价中位数，从2022至2023年的2.5亿韩元升至2024至2026年的5亿韩元，翻了一倍。
报告分析称，与过去收购酒店后拆除建筑、改作他用不同，近来投资者更倾向于保留原有建筑、转换品牌，以提升资产价值。停业仅一年半后便以2282亿韩元售出的“voco首尔明洞”就是典型案例。投资者收购这家酒店后，引入全球品牌并改善设施，随后于今年6月以3686亿韩元出售。收购约两年后，单间客房价格从4亿韩元升至6.4亿韩元。
根据酒店运营合同类型，委托运营需支付总营收的5%至7%，加盟经营则需支付3%至5%的手续费。预计2027年基准利率将升至年均3.5%，融资成本可能增加，这也是投资者需要提前考虑的因素。
韩国世邦魏理仕资本市场部门负责人兼副总裁Choi Sunghyun表示：“首尔酒店如今已成为与办公楼、物流等主要板块并列评估的投资资产。入住率已接近高位，贷款利率也在上升，未来的收益需要从资产本身挖掘，因此品牌转换和运营方式的选择至关重要。”
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