首尔公示价格超过14亿韩元的住宅
比去年增加4万套以上
数据显示，即使将一户一住宅者的综合房地产税基本扣除额从按实际居住与否区分的12亿韩元统一提高至14亿韩元，首尔应税住宅仍比去年增加了4万套以上。共同民主党近日向政府提出，不论是否实际居住，都将综合房地产税基本扣除额统一设为公示价格14亿韩元。然而，受房价上涨影响，应税住宅反而增加。此前没有一套公示价格超过14亿韩元公寓的江西区、恩平区等首尔外围自治区域，也纳入了征税范围。由于公示价格在12亿至14亿韩元区间的公寓集中分布于汉江沿线地带，如果今年房价大涨反映到公示价格中，今年上涨了8%至9%的城东区、麻浦区，明年综合房地产税应税住宅预计将进一步增加。
据韩国国土交通部10日向国会提交的《首尔各自治区域按公示价格区间划分的住宅情况》资料显示，今年首尔公示价格超过14亿韩元的共有住宅为32万1831套，比去年综合房地产税征税门槛——公示价格超过12亿韩元的住宅（28万365套）增加14.8%，即4万1466套。
分自治区域来看，去年之前没有公示价格超过14亿韩元住宅的江西区和恩平区也被纳入征税范围。江西区有282套住宅成为综合房地产税应税对象，恩平区则有1套纳入其中。西大门区（从3套增至625套）、东大门区（从8套增至138套）和九老区（从4套增至65套）的应税住宅数量也从个位数猛增至两位数以上。
公示价格超过30亿韩元的住宅所在的首尔自治区域，也从去年的12个增至今年的15个。江东区（4套）、城北区（2套）和东大门区（1套）首次出现此类住宅。不过，中低价公寓较多的“芦道江”（芦原区、道峰区、江北区）以及衿川区、冠岳区继去年之后，今年也没有公示价格超过14亿韩元的住宅。
政府去年8月曾提出税制改革方案，计划将明年实际居住的一户一住宅者的扣除额从12亿韩元提高至14亿韩元，同时将非自住的一户一住宅者的扣除额降至9亿韩元。但在外界批评实际居住等条件过于僵化后，政府决定仅针对一户一住宅者，将非自住者的扣除额维持在现行的12亿韩元。此后，租赁市场混乱等情况持续，执政党又提出，非自住的一户一住宅者也应享有同样的14亿韩元扣除额。
如果按执政党方案修改，以今年的公示价格为准，首尔公示价格超过12亿韩元、不高于14亿韩元的9万2584套住宅（占总数的3.33%）中，由一户一住宅者持有的部分将不再属于综合房地产税应税对象。受益区域尤其包括松坡区（1万3431套）、江东区（1万1008套）、城东区（1万246套）、江南区（8974套）、瑞草区（8756套）和麻浦区（8175套）等江南地区及汉江沿线地带。不过，14亿韩元扣除额仅适用于一户一住宅者，而这项统计还包含多套房持有者及法人持有的住宅，因此实际免于征税的住宅会少于这一数字。
随着今年房价大幅上涨，汉江沿线地带预计会有一些住宅明年重新纳入综合房地产税征税范围。因为按照新门槛征收的明年综合房地产税，将依据反映今年房价变动情况的公示价格计算。也就是说，目前公示价格处于12亿至14亿韩元区间的汉江沿线主要小区，公示价格可能再次超过14亿韩元。
新韩Premier Pathfinder专业委员Woo Byungtak根据截至今年9月的市场价格变动率，估算了明年的公示价格及实际居住的一户一住宅者的持有税。结果显示，城东区下旺十里洞Centras小区专有面积84平方米的住宅，公示价格预计将从今年的13.66亿韩元升至明年的14.8757亿韩元。在这种情况下，即使将基本扣除额提高至14亿韩元，该住宅明年仍将属于综合房地产税应税对象，持有税也将从今年的275.7万韩元增至明年的281.7万韩元。永登浦区堂山来美安四期专有面积84平方米的住宅，公示价格预计也将从今年的13.71亿韩元升至明年的17.4035亿韩元。在这种情况下，持有税将从今年的284.2万韩元增至明年的360.6万韩元，涨幅为26.9%。
首尔外围地区也不能掉以轻心。据韩国房地产院每周统计，今年以来截至11月第一周，房价涨幅较大的首尔自治区域依次为城北区（16.90%）、西大门区（14.42%）、江西区（13.33%）、九老区（13.32%）和东大门区（13.05%）。尤其是以新建公寓为中心，综合房地产税应税对象预计将增加。
友利银行房地产研究实验室负责人Ham Youngjin表示：“江南以外地区公示价格超过14亿韩元的住宅增加，可能是因为西大门区DMC Parkview Xi、E便捷世界新村，以及东大门区来美安La Grande、清凉里站乐天城堡SKY-L65等地铁站周边新建住宅和公寓式综合楼价格上涨所致。即使同属外围自治区域，具体情况也取决于是否为新建住宅、面积大小以及是否位于地铁站周边。”
不过，今年房价下跌的江南区和瑞草区，明年的税负预计会低于原先预期。按照Woo专业委员的模拟测算，如果江南区大峙洞银马公寓专有面积84平方米住宅的明年公示价格维持在今年水平（26.81亿韩元），按政府修订后的改革方案计算，持有税为1234.5万韩元，比此前预计明年公示价格还会继续上涨时的估算值（1370.6万韩元）少约136万韩元。条件相同的情况下，大峙洞来美安大峙皇宫专有面积84平方米住宅的持有税为1855.1万韩元，松坡区蚕室五街公寓专有面积82平方米住宅的持有税为1594.7万韩元，分别比此前估算值减少57万韩元和约97万韩元。
即使公示价格不涨，超高价住宅的持有税也会上升。瑞草区盘浦Xi专有面积84平方米住宅，即使明年公示价格维持在今年水平（34.91亿韩元），持有税也将达到2257.4万韩元，不仅高于今年缴纳的1809.7万韩元，也高于此前估算的2228.5万韩元。这是因为政府在修订后的改革方案中虽然将基本扣除额提高至14亿韩元，却同时将计税时适用的公示价格比例（公平市场价值比例）从60%提高至70%，并上调了高价区间的税率。
Woo专业委员表示：“江南三区等地明年公示价格的预估涨幅将明显放缓，因此与此前预计明年公示价格将以今年涨幅一半的幅度上涨的假设相比，持有税可能减少数百万韩元。另一方面，房价涨幅较大的首尔外围自治区域原本并非综合房地产税应税地区，因此即使房价上涨，新进入综合房地产税征税区间的小区也只会是极少数。”
有分析认为，江南地区退出征税范围的住宅较少，而汉江沿线等江南以外地区的主要小区纳入征税范围的数量增加，因此即使提高扣除额，整体应税对象的缩减幅度也不会太大。NH农协银行房地产首席专业委员Yoon Sumin表示：“近期房价下跌的江南地区，住宅原本就价格较高，且以重建小区为主，不会跌出公示价格14亿韩元以下的征税范围；今年房价上涨地区的小区则会新纳入征税范围。另一方面，执政党内部也有人担心按现行实际化率计算税负过重，并主张控制调整节奏，因此实际化率可能会以比原有上调计划更缓和的速度推进。”
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