房主又不是银行，竟借出24亿？……江南公寓出现奇特现象
贷款监管趋严，卖方直接向买方出借资金
狎鸥亭总价超过50亿韩元的公寓交易中，11笔有5笔采用卖方融资
借款数十亿韩元支付尾款……也存在违约风险
有分析指出，随着银行贷款监管趋严，房主直接向买家提供贷款的所谓“卖方融资（Seller Financing）”正在首尔江南地区的高价住宅市场扩散。
据房地产专业YouTube频道Builnam TV透露，代表Jeong Taeik于6日通过自己的频道表示：“在江南地区的高价住宅交易中，房主直接向买家提供资金的案例正在增加。”
Jeong代表称，据悉，首尔江南区开浦洞的重建公寓中，已有房主向买家提供24亿韩元贷款的案例。他表示，该小区每10笔交易中约有7笔使用了房主贷款。具体做法是，房主确认买家的资金状况和偿还能力后，再确定贷款金额、利率和还款期限。
具体而言，如果买家能在6个月或1年内筹足所缺资金，就会先向房主借款支付尾款。房主暂不收取全部房款，转而获取利息收入；买家则能筹到超过银行贷款额度的资金。Jeong代表还介绍了一起案例：房主要求买家提供过去两年的收入明细，并以年利率5%向其出借5亿韩元，期限为6个月。
这类交易在房地产市场被称为“卖方融资”或“卖方贷款”。卖方将部分房款借给买方，并在房屋上设立抵押权，以确保债权。
江南地区确实已出现这类交易。《先驱经济》对今年8月至10月首尔江南区狎鸥亭洞总价超过50亿韩元的26笔公寓交易中，已完成所有权转移的11笔进行了分析，结果发现其中5笔（45%）采用了卖方融资。其余5笔为全款现金购房，另有1笔从银行贷款2亿韩元。在一笔以93亿韩元购入狎鸥亭洞某公寓的交易中，据推测买家向房主借款约43亿韩元。
这一现象的背景是严格的贷款监管。根据2025年10·15房地产政策，首都圈及调控地区的住房抵押贷款额度按房价实行差异化限制。房价超过15亿韩元、不超过25亿韩元的住宅，最高可贷款4亿韩元；房价超过25亿韩元的住宅，最高只能贷款2亿韩元。对于打算购买数十亿韩元公寓的人来说，仅靠银行贷款难以筹足尾款。
对卖方而言，卖方融资也可能成为促成交易的手段。据分析，尤其是因税负或重建项目进度等原因需要尽快出售房屋的房主，会采用这种方式。不过，如果买家未能按约定时间还款，卖方就必须通过执行抵押权等法律程序追偿，因此也存在风险。买家同样需要仔细确认利率、还款期限及逾期时的相关条款。
Jeong代表表示，相比根据收入和偿还能力评估贷款，按房价一律限制贷款额度的做法正在推动此类交易。他指出：“随着贷款监管趋严，房主开始代替银行承担资金审核和放贷职能。”
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