京畿道公寓价格连续8周超过首尔……拍卖现场涌入33人，溢价成交[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 08 Nov.2026 14:37(KST)

江南走弱之际，京畿南部涨势扩大

在江南地区房价走弱、首尔公寓价格涨势放缓之际，买盘正转向京畿南部售价在15亿韩元以下的中低价小区。始于半导体产业配套居住区和京畿道非调控区的涨势，已从普通买卖市场蔓延至法院拍卖市场。超高价公寓在买卖和拍卖市场均显疲软，而贷款门槛较低的中低价公寓则吸引了大量需求，接连出现成交价高于评估价的案例。

连续8周涨幅超过首尔……全国涨幅前10名全部位于京畿道

京畿道地区公寓小区景象。韩联社供图

据韩国不动产院8日发布的每周公寓价格走势，11月第1周（截至2日），京畿道公寓价格较前一周上涨0.20%，接近首尔整体涨幅（0.07%）的3倍。自9月第2周以来，京畿道涨幅已连续8周超过首尔，本周全国涨幅最高的10个地区也全部位于京畿道。

首尔方面，高价小区集中的江南三区房价齐跌，中位及以下价位地区也呈现涨势放缓的态势；与此同时，京畿南部的龙仁市器兴区（0.60%）、军浦市（0.57%）、安养市东安区（0.55%）、华城市东滩区（0.49%）、水原市灵通区（0.43%）和光明市（0.33%）则大幅上涨。

据不动产及拍卖数据企业Gigi Auction统计的10月拍卖走势，光明市（135.3%）、水原市灵通区（106.1%）、安养市万安区（100.6%）和军浦市（100.5%）的拍卖成交价比率（成交价相对于评估价的比例）均超过100%。成交价比率超过100%，意味着买家以高于评估价的价格买下了房屋。

半导体产业配套区、非调控区走强……光教一场拍卖吸引33人竞拍

首尔房价负担与贷款限制叠加，买盘呈现出转向半导体产业带配套居住区，以及方便往返首尔的京畿南部售价在15亿韩元以下小区的趋势。今年年初至11月2日，光明市（18.01%）、水原市灵通区（17.97%）、安养市东安区（17.55%）、龙仁市器兴区（15.61%）和军浦市（11.11%）的公寓价格累计涨幅均达到京畿道平均水平（6.44%）的两至三倍。

尤其是非调控区军浦市，最近一个月的累计涨幅达2.24%，位居全国首位。军浦市山本洞e-Pyeonhansesang Geumjeongyeok Eco Central小区一套专有面积59平方米的公寓（20层），年初成交价在6亿韩元出头，而本月6日以8.35亿韩元售出，较年初上涨约2亿韩元。买盘也正扩散至周边的中低价地区，包括华城市饼店区（0.40%）、富川市远美区（0.40%）、义王市（0.40%）和乌山市（0.30%）。

随着房屋买卖价格上涨，试图低价购房的需求转向拍卖市场，但结果同样如此。10月，水原市灵通区光教湖畔Veridium小区一套专有面积84.3平方米的公寓进入拍卖，吸引了33人竞拍，为全国公寓拍卖参与人数之最（并列第一）；最终以9亿7877万7700韩元成交，比评估价（9.58亿韩元）高出2000多万韩元。南杨州市瓦部邑德沼住公3단지的拍卖也有29名竞买人参与竞争，最终以4亿5255万1999韩元成交，高于评估价（4.31亿韩元）。

贷款额度分界线为15亿韩元……超高价与中低价公寓表现分化

业内分析认为，买卖和拍卖需求正围绕影响住房抵押贷款额度的15亿韩元分界线变化。韩国政府将首都圈公寓贷款额度上限设为6亿韩元。房价超过15亿韩元，贷款额度上限将降至4亿韩元；超过25亿韩元，则降至2亿韩元。拍卖成交后用于支付剩余款项的拍卖成交尾款贷款，在首都圈及调控区也适用相同额度限制，且购房者须在6个月内实际入住。因此，借助贷款买入江南地区高价公寓变得更加困难，买家转而集中购买可获得全额6亿韩元贷款的15亿韩元以下公寓。

在首尔，买卖和拍卖市场的表现也以15亿韩元为界出现分化。10月，首尔评估价在25亿韩元以上的超高价公寓，拍卖成交价比率仅为97.1%，成交率也只有13.6%，相当于每10套中仅有约1套售出。相比之下，评估价在15亿韩元以下的公寓拍卖成交价比率达到103.6%。中低价小区较多的冠岳区（111.7%）和城北区（108.0%）在首尔排名最高。买卖市场也呈现相同趋势：今年以来截至11月2日，超高价小区集中的江南区和瑞草区房价下跌，而城北区上涨16.90%，累计涨幅位居首尔25个自治区之首。

一名业内人士表示：“随着融资门槛提高，25亿韩元以上的超高价公寓即使进入拍卖市场，每10套中也有8套无人接手而流拍。相反，实际购房需求涌向可获得贷款的15亿韩元以下公寓，推高了拍卖成交价。”上个月，全国公寓拍卖开拍数量为3851套，创12年7个月以来新高。