20多岁人群去Grand Seoul……让妈妈们掏钱的光化门40年老楼是哪栋？[房地产A to Z]

首尔市中心大型办公楼的访客量和销售额，会因低层区域引入的商铺和休憩空间不同而出现差异。

据全球商业房地产服务企业高力国际韩国8日发布的消息，该公司近期在“办公趋势与重新定位策略”线上研讨会上公布了对首尔市中心5栋办公楼商业消费情况的比较结果。公司综合分析了光化门和乙支路一带的D Tower、Grand Seoul、首尔金融中心、KT West及未来资产中心一号的社交媒体提及量和银行卡销售数据。线上资料收集时间为2025年1月至2026年9月。

首尔光化门十字路口，市民们正在行走。记者 Yoon Dongju

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过去，在光化门约人见面时，最具代表性的碰头地点就是教保文库门前。本次调查发现，在光化门相关线上提及量中，紧邻教保文库的办公楼D Tower超过了教保文库。D Tower的总销售额中，下午3时后的销售额占56%。其单笔平均支付金额也在调查对象中最高，节假日销售指数高于工作日。线上关联词中，“美食店”排名第4，“甜点”第8，“意大利面”第9，“约会”第15，“排队等位”第20，“葡萄酒”第25。除了周边上班族，晚间和周末专程前来用餐、约会的外来顾客也带动了商铺销售。

附近的Grand Seoul总支付笔数较多，20多岁人群和外国人的支付占比较高。线上帖子中的前20个关联词包括星菲尔德（第5）、甜点（第11）、午餐（第12）、周末（第16）和咖啡馆（第20）等。Grand Seoul于2014年竣工，去年将商业区域重新打造为星菲尔德大道后，线上提及量增长了322%。高力国际分析称，汇集咖啡馆和餐厅的星菲尔德大道，以及其他办公楼没有的电子竞技场馆LoL Park和Riot网吧等游戏设施，吸引了年轻粉丝和外国游客前来。

位于光化门广场旁的KT光化门大厦西楼，访客群体与以20多岁人群为主的Grand Seoul不同。这栋大楼由1986年竣工的公司办公楼改造而成，并于去年重新开放，女性访客占比和有子女家庭占比均较高。其节假日销售指数仅次于D Tower，单笔平均支付金额也位居前列。

大楼二层设有KT Onmaru展览空间，展示从电报、电话到移动通信的发展历程。线上帖子中，光化门广场排名第7，世宗文化会馆排名第13。高力国际认为，周末前往广场和演出场馆的家庭游客需求也延伸至附近KT光化门大厦西楼的商铺。不过，该公司指出，访客往往只记得个别餐厅或景观优美的场所，却想不起KT光化门大厦西楼的名称，因此让大楼名称深入人心仍是一项课题。

首尔金融中心（2001年竣工）和位于乙支路的未来资产中心一号（2010年竣工），主要依靠工作日上班族的消费需求支撑。首尔金融中心总销售额的51%来自午餐时段，企业银行卡支付占比也较高。线上帖子中的关联词排名包括“美食店”第6、“午餐”第8、“韩牛”第13、“套餐”第17；“上班族”（第19）、“纪念日”（第24）和“公司聚餐”（第28）也进入榜单。该楼没有进行大规模设施改造，而是改善大堂环境，并持续调整韩牛专门店和套餐料理餐厅，以满足上班族午餐、聚餐以及双方家长见面宴等正式聚会的需求。

未来资产中心一号的企业银行卡支付占比也较高。尽管节假日销售额较低，但依托工作日上班族消费，整体销售额仍保持在一定规模。线上关联词中，“健康生活”排名第6，“健身房”第11，“普拉提”第17，“高尔夫”第20，“健身”第23，“桑拿”第24，韩定食餐厅Bongu第27，均排在“午餐”（第28）之前。

上个月29日举行的高力国际韩国“办公趋势与重新定位战略”网络研讨会演示文稿画面。Lee Wonhee董事和Choi Junho次长分别负责第一、二部分的演讲。高力国际韩国供图

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市中心办公楼纷纷翻新商业区域和休憩空间，背后是办公楼老化以及大规模新增供应。未来5年，首尔市中心、江南和汝矣岛三大办公区预计将新增257万平方米（约78万坪）办公空间。其中68%、约175万平方米将集中在市中心，超过江南（约73万平方米）和汝矣岛（约9万平方米）计划供应量之和。

另一方面，目前市中心78%的甲级及以上大型办公楼竣工时间已超过10年；未来5年内，总建筑面积约443万平方米中的一半、约221万平方米将迎来竣工20周年。目前，市中心2020年代竣工的新建办公楼与2000年以前建成的老旧办公楼之间，租金差距已超过31%。

高力国际韩国零售咨询品牌解决方案团队负责人（董事）Lee Wonhee表示：“上班族虽然每天去公司上班，但会通过日常体验的空间形成对特定办公楼的认知。办公楼更新不应止于翻新、换上新设施，而应从选择办公楼资产要为上班族的一天创造哪些场景和体验着手。”

高力国际韩国开发咨询团队负责人（经理）Choi Junho表示：“在配套设施日益趋同的新建办公楼面前，仅凭楼宇规格已难以形成竞争力。只有打造符合建筑区位特点的故事，将空间、内容和专业运营结合起来投入，才能留住租户并维护资产价值。”

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