阶梯贷款余额明年将突破100万亿韩元……利差补贴规模滚雪球式扩大
有预测称，用于普通民众购房的“踏脚石贷款”余额明年将超过100万亿韩元。这项贷款是具有代表性的政策性贷款，直到5年前的2021年，余额还不到30万亿韩元，此后则快速增长。
贷款快速增长本身就是一个问题，今后政府需要向银行补偿的金额也在迅速增加，同样令人担忧。“踏脚石贷款”既有由住房城市基金直接发放的贷款，但大多数是利用银行资金发放贷款，再由政府动用预算，弥补商业住房抵押贷款利率与政策性贷款利率之间的差额。今年下半年以来，基准利率连续上调，明年很可能延续加息趋势，因此补偿规模也可能超过最初预期。
根据国土交通部6日提交给国会预算政策处的资料，截至今年7月底，“踏脚石贷款”余额为90.7959万亿韩元。国土交通部预计，明年将增至106.849万亿韩元，较2021年的28.8768万亿韩元增长近4倍。按这一时期的年均增幅计算，约为24%，远高于同期全部住房抵押贷款约3.8%的增幅和家庭负债约2.2%的增幅。
由于利率较低，且不纳入全部债务本息偿付比率的计算，“踏脚石贷款”过去一直需求稳定。尤其是2022年加息正式启动后，该贷款利率与市场利率之间的差距拉大，2024年起又适用新生儿特别优惠，贷款规模因而迅速增长。虽然这是面向无房普通民众的政策性产品，但也存在副作用：不仅可能与抑制家庭负债的政策相悖，还会向中低价住房市场人为注入流动性，扭曲房价并加大其下行刚性。
利息差额补偿规模大幅增加也是一个问题。所谓利息差额补偿，是指借款人申请普通住房抵押贷款时，政府动用预算向银行补偿该贷款利率与“踏脚石贷款”利率之间的差额。近期，随着住房城市基金可用资金不足的问题浮现，这种方式迅速扩大。比如，若用基金的10亿韩元向每人提供1亿韩元贷款，可惠及10人；若采用利息差额补偿方式，假设利率差为2个百分点，资金的使用效率就能提高50倍，也就是可惠及500人。
不过，基金直接发放贷款后，经过一段时间还能收回资金；利息差额补偿则是向银行支付资金，属于消耗性支出。利息差额补偿预算从2022年的4982亿韩元左右增至今年的1.972万亿韩元，明年预算案中则列入了2.072万亿韩元。这一规模还包括了租房押金贷款“支柱”项目的利息差额补偿。
利率上升时期，利息差额补偿方式较为脆弱，因为市场利率与政策性贷款利率之间的差距会扩大。利息差额补偿金额会根据向银行付款时的利率逐次确定。国土交通部估算明年“踏脚石贷款”利息差额补偿项目经费时，采用的利率差依据为平均1.37个百分点。
具体情况因借款人而异，但近期住房抵押贷款利率上升后，平均利率差已经达到约1.5个百分点；若适用最低利率或优惠利率，差距则超过2个百分点。此外，考虑到韩国银行可能会综合物价上涨和经济增长率等因素，明年继续加息，政府采用的基准被认为较为保守。
加息时期利息差额补偿支出激增，2023年就曾出现过先例。结束新冠疫情期间的低利率政策后，2022年一年内基准利率上调了2.25个百分点。因此，次年即2023年的利息差额补偿支出超出预期并大幅增加，国土交通部遂调整基金运用计划，将该项目经费增加2439亿韩元。
国会预算政策处预算分析官 Hyun Seorin 指出：“利息差额补偿支持项目的资金无法收回，中长期资金负担也不够明显，但近期其规模却急剧扩大。国土交通部有必要估算扩大利息差额补偿所带来的中长期财政需求，制定直接贷款与利息差额补偿之间的合理分配标准，并管理中长期财政负担。”
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