全国拍卖案件数量创12年7个月来新高
首尔较去年上半年增幅有限
若明年一季度基准利率升至3.5%
成交价率下滑、房价承压下行
李在明总统近期提到房价可能下跌，并要求关注相关数据，其中之一就是拍卖市场。拍卖房源数量和成交价率走势等，可作为住房买卖市场的先行或滞后指标。
单看当前情况，首尔公寓拍卖市场仍持续火热，成交价率达到100%以上。拍卖案件数量也低于去年上半年水平。这意味着，随着竞拍需求不断涌入，拍卖房源没有积压，而是迅速被消化。不过，有观点认为，如果明年上半年进一步加息，拍卖市场和买卖市场的价格涨势可能会受到遏制。此前也曾出现过基准利率迅速升至3%区间后，成交价率和房价随之下跌的情况。
全国拍卖市场低迷之际……首尔因“生存型买入”热潮，成交价率达100%
据拍卖及法院拍卖数据专业企业Gigi Auction于7日公布的数据，去年10月全国拍卖房源达3815宗，为2014年3月（4063宗）以来12年7个月的最高水平。同一时期，成交价率为85.2%，较前一个月下降0.7个百分点，拍卖案件数量与成交价率双双下滑，呈现出市场低迷态势。
相比之下，首尔拍卖市场走势截然相反。去年10月，拍卖案件数量为261宗，较前一个月的201宗和年初1月的174宗有所增加，但仍未恢复到去年7月279宗的水平。成交价率也达到100.1%，时隔3个月再次回到100%关口。通常，拍卖案件数量未大幅增加、成交价率超过100%时，可解读为拍卖市场的投资热度仍在延续。
分析认为，首尔公寓拍卖市场的火热行情由售价低于15亿韩元的中低价位小区带动。受8月3日税制改革影响，高价住房的持有税负大幅增加；同时，只有售价不超过15亿韩元的住房才能获得最高6亿韩元的住房抵押贷款，因此今年拍卖市场的竞拍需求大量涌向小户型及中低价住房。Gigi Auction数据显示，截至去年10月，鉴定价在25亿韩元以上的超高价公寓成交价率仅为97.1%，而售价不超过15亿韩元的公寓则达到103.6%。由租房难、力度强劲的税制改革和贷款限制共同引发的“生存型买入”热潮，也影响了拍卖市场。
2011年、2022年加息后成交价率下滑……明年走势备受关注
不过，有观点认为，如果明年上半年基准利率升至3.5%，首尔公寓拍卖市场的热潮最终也可能降温。此前也曾出现过基准利率升至3%区间后，时隔约一年拍卖房源增加、成交价率下跌的情况。
阿视亚经济分析了2008年至2026年基准利率与首尔公寓拍卖市场的走势，结果发现，2011年和2022年的两轮加息期间都出现了这一趋势。
2011年，基准利率经过三次上调，于当年6月升至3.25%。此后，首尔公寓拍卖案件数量从6月的556宗增至次年4月的约669宗，随后于同年8月大幅升至754宗。成交价率则从83.6%降至次年8月的72.9%，下跌8.8个百分点。
2022年也出现了相同走势。当时，基准利率经过7次上调升至3.25%后，首尔公寓拍卖案件数量从当年11月的162宗增至次年11月的281宗。成交价率则从88.6%降至80.7%，下跌7.9个百分点。
拍卖房源增加、成交价率上升等变化会传导至买卖市场，并对房价下跌产生影响。根据韩国不动产院公布的年度月度房价指数涨幅，2011年公寓价格涨幅为6.14%，2012年则转为下跌1.43%。2022年，前一年全年房价涨幅还达到9.93%，随后转为下跌4.68%，次年也录得负增长，跌幅为3.56%。
专家据此预测，如果明年基准利率上调至3.5%，可能会对拍卖市场乃至买卖市场形成房价下跌压力。明道律师事务所拍卖研究所所长Kang Eunhyeon表示：“过去的加息周期中，拍卖成交价率通常会在约一年后出现下滑。拍卖市场指标可以用来判断一般房地产市场的走势，因此，如果今后加息的影响全面显现，也可能对买卖市场形成下行压力。”
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