陷入高利率泥潭的房地产投资信托股，接连创下52周新低
SK REIT等上市房地产投资信托股价持续疲软
利息成本上升、分红能力减弱，投资者纷纷避而远之
若利率压力持续，预计反弹空间有限
韩国主要上市房地产投资信托基金接连创下52周新低，表现疲弱。它们一度凭借稳定分红被视为颇具吸引力的投资标的，但随着高利率环境长期持续，利息支出增加、分红能力减弱，投资者因此纷纷避而远之。
据韩国交易所4日消息，NH All One房地产投资信托基金前一交易日盘中跌至2150韩元，刷新52周新低，最终收跌4.83%。SK房地产投资信托基金盘中也跌至4720韩元，改写新低，收盘下跌1.43%。此外，易斯价值Plus房地产投资信托基金、ESR Kendall Square房地产投资信托基金、Koramco Life Infrastructure房地产投资信托基金等也在盘中齐创52周新低。
追踪主要房地产投资信托基金和基础设施基金的“韩国交易所房地产投资信托基金与基础设施指数”自年初以来也下跌约17%。
房地产投资信托基金股表现不佳的原因，在于累积的高利率压力。过去在低利率（年利率2%至3%）时期筹集的大额抵押贷款陆续到期，相关基金面临以当前较高利率水平（年利率约5%）进行再融资的局面。据NH投资证券数据，主要房地产投资信托基金明年到期债务占比中，Koramco Life Infrastructure房地产投资信托基金以67%居首，其次为韩华房地产投资信托基金和新韩Alpha房地产投资信托基金，均为48%；乐天房地产投资信托基金为44%，SK房地产投资信托基金为40%。ESR Kendall Square房地产投资信托基金的比例较低，为12%；三星FN房地产投资信托基金在2027年没有到期债务，相关债务集中于2028年。2027年到期债务的加权平均融资利率方面，SK房地产投资信托基金为3.8%，乐天房地产投资信托基金为4.0%，均处于较低水平，因此预计再融资时面临的融资成本上升压力相对较大。相比之下，ESR Kendall Square房地产投资信托基金的融资利率已达到较高的4.6%；Koramco Life Infrastructure房地产投资信托基金和新韩Alpha房地产投资信托基金近期的再融资利率则已接近或超过5%。
融资利率上升会压低房地产投资信托基金的净利润，并直接导致股东可获得的分红减少。
相较于安全资产，其吸引力下降也导致资金流出。国债和优质公司债收益率仍保持在较高水平，加之传统金融公司和控股公司顺应政府引导股东回报的政策提高分红，投资者承担股价波动风险、继续持有房地产投资信托基金的理由随之减少。股价下跌使表面股息收益率升至年化7%至9%，但新增资金流入仍然有限。
NH投资证券研究员Lee Eunsang分析称：“上个月，个股及主要房地产投资信托基金交易型开放式指数基金的成交额同步减少，继9月之后疲弱态势持续。”他还表示：“这受到利率决议前整个市场观望情绪加重的影响，机构和外国投资者对个股交易都表现得较为谨慎。”
此外，过去一至两年间，主要房地产投资信托基金为纳入资产和管理债务而陆续实施增资，其影响也逐渐累积，成为一项负担。在增发新股造成每股价值稀释、潜在抛售压力尚未完全消化的情况下，利率利空又接踵而至，导致抛售加剧。
有观点认为，如果利率压力持续，股价将难以反弹。Lee Eunsang表示：“在利率走势明朗之前，成交额萎缩和观望态势还将持续。只要利率压力仍在，房地产投资信托基金股价就难以实现有意义的反弹。”
预计投资者需要观察利率能否企稳，并采取有选择性的应对策略。现代汽车证券研究员Kim Jungwon表示：“韩国房地产投资信托基金与基础设施板块的全周期年化收益率为2.8%，但在韩国加息期间表现不佳，收益率为-11.9%。”他还称：“在假设韩国明年上半年结束加息的前提下，应确认市场利率和新增融资成本能否趋稳，再考虑有选择地提高配置比例。”他补充说：“有必要一并检查租金收入和分红的可持续性、债务到期情况以及固定利率与浮动利率债务的占比，并将股价跌幅和实际利息负担是否缓解纳入投资判断。”
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