总统称房价下跌……“芦道江”月租却突破100万韩元
除瑞草区外，首尔24个自治区月租创历史新高
首尔公寓平均月租166.1万韩元
仅中浪区低于100万韩元
押金不变、只涨月租的半全租合同增多
Jamsil Els 84平方米住宅，押金1亿韩元，月租520万韩元
在江南房屋售价走弱之际，首尔公寓以及联排住宅、多户住宅（别墅）的月租却大幅飙升，双双创下历史新高。芦原、道峰、江北等外围地区的月租也突破了100万韩元。李在明总统称首尔主要地区房价正在下跌，并对稳定市场充满信心，但租户切身感受到的居住现实却恰恰相反。尤其是每月支付的租金涨幅明显高于押金涨幅，普通民众感受到的居住成本压力进一步加剧。
据韩国房地产院4日发布的月度统计，2026年9月首尔公寓平均月租为166.1万韩元，同比上涨15.1%。同期，联排住宅和多户住宅平均月租也上涨7.4%，达到68万韩元。公寓和别墅月租双双刷新自2015年7月开始统计以来的最高纪录。
从各自治区来看，首尔25个区中，除瑞草区外，其余24个区在2026年9月均创下历史最高月租。此前一个月的8月，首尔25个区已全部刷新历史纪录；仅隔一个月，又有24个区再创新高。瑞草区接连有大型住宅小区入住，包括8月的Raemian Trini One和9月的The H Bangbae，新增租赁房源被认为对月租也形成了下调压力。城东、江北、道峰、西大门、铜雀等5个区，平均租金押金同比未涨，月租却上涨了两位数。
随着租金涨幅蔓延至外围地区，首尔25个区中，公寓平均月租低于100万韩元的只剩中浪区一处，为98.9万韩元。另一方面，平均月租超过200万韩元的自治区从一年前的4个增至6个。过去一年，广津区和松坡区分别大涨23.3%和22.4%。在中低价住宅密集的“芦道江”（芦原、道峰、江北）一带，以新建住宅和中大型户型为主，每月支付250万至300万韩元的高价月租合同也接连签订。
别墅市场情况也大致相同。按首尔五大生活圈统计的别墅和办公楼月租，2026年9月在五大区域全部创下历史新高。押金下降或维持不变，只有月租上涨。包括钟路、龙山、中区的市中心区域，过去一年押金减少0.8%，月租则上涨9.8%。江南四区（江南、瑞草、松坡、江东）所在的东南区域，以及东北、西北和西南区域，押金仅小幅波动，月租却均上涨了7%左右。
月租飙升的同时，押金与一年前相比并无太大变化。2026年9月，公寓和联排住宅、多户住宅的平均月租押金同比均仅上涨0.6%。这被认为与押金不变、只提高月租的半全租合同增多有关。受贷款限制影响，租户难以筹措提高押金所需的大笔资金；房东则更倾向于收取现金，而非获取押金利息，因此租金涨幅集中体现在月租上。
月租所占比例正在迅速上升。据韩国国土交通部实际交易价格公开系统，2026年9月，首尔公寓中将原全租合同改为月租合同（包括准全租和半全租）的续约共有427笔，其中370笔（86.7%）在维持或提高原押金的同时增加了月租。押金维持或上调的比例较一年前的2025年9月（79.2%）上升了7.5个百分点。在延长原有月租合同并提高月租的2165笔交易中，维持押金、仅提高月租的合同有1701笔，占78.6%。
首尔松坡区Jamsil Els一套专有面积84平方米的住房，租户在2026年9月续约时维持1亿韩元押金，将月租从370万韩元上调150万韩元至520万韩元。同区Ricenz一套专有面积84平方米的住房，租户也在维持7亿韩元押金的情况下，同意将月租从136万韩元提高134万韩元至270万韩元。广津区Guui Hyundai 2 Complex一套专有面积84平方米的住房，租户维持原有的6.3亿韩元全租押金，续约为每月新付110万韩元的半全租合同；瑞草区Raemian One Bailey一套专有面积84平方米的住房，租户则将全租押金从11亿韩元提高4亿韩元至15亿韩元，并开始额外承担每月80万韩元的租金。
全租房源日渐稀缺，月租逐渐成为主流，无房租户也因此更难积攒购房启动资金。今年1至9月，首尔全租和月租交易中，公寓月租占比达到52.7%，首次超过一半；别墅等非公寓住宅的月租占比则高达78.2%。将押金转换为月租时适用的年化利率，即首尔公寓全租转月租换算率，2026年8月升至年化4.8%，为2023年8月以来近三年最高。这意味着，对于全租价格从6亿韩元涨至7亿韩元的公寓，租户若将增加的1亿韩元押金转为月租，并按4.8%的换算率计算，一年需支付480万韩元，即每月40万韩元。即便将未交给房东的1亿韩元存入银行，按3.5%的利率每年获得350万韩元利息，选择支付7亿韩元押金、以全租方式居住，每年仍要多支出130万韩元。
政府政策似乎集中于房屋买卖市场。李在明总统前一天在国务会议上表示：“主要地区的实际成交价格正在以令人惊讶的幅度下跌。”他还称：“对于首都圈房价走势，甚至有人开始担心房价暴跌。政府有必要准确说明客观数据。”不过，有批评指出，政府对与无房普通民众生活息息相关的全租、月租价格暴涨和居住成本负担却视而不见。
经济正义实践市民联合土地住房委员会委员长Jo Jeongheun表示：“政府只盯着高价公寓的售价，但首尔全租和月租交易中，约80%的房屋押金在6亿韩元以下，属于中低价住房。受全租担保缩减和逆全租影响，现有住宅被卷入拍卖，新房供应也随之中断，年轻人和普通民众被迫像遭到驱逐一样转向租住月租房。”
版权所有 © 阿视亚经济。未经许可不得转载，禁止用于AI训练及使用。
