短短两个月在首尔市中心豪购4500亿韩元房地产，还要“再来一个”……韩华如何筹资？[Why&Next]

by Lim Hyeseon

Published 12 Nov.2026 07:11(KST)

Updated 12 Nov.2026 07:27(KST)

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素和大厦、新沙洞地块投资4502亿韩元
还计划共同收购保宁大厦
向开发公司提供贷款，并支持偿还借款
韩华盖乐丽雅财务风险加大

韩华Galleria接连收购首尔市中心写字楼和江南开发用地，资金筹措压力随之加大。仅近期收购首尔中区顺和大厦和新沙洞地块的两笔交易，规模就达到4500亿韩元；与此同时，公司还在推进与其他企业共同收购钟路宝宁大厦。韩华机械与服务控股公司（M&S）总裁Kim Dongseon主导业务多元化，步伐有所加快。随着开发项目和大规模重建投资接连推进， 확보投资资金和管理借款成为亟待解决的课题。

据12日相关行业消息，韩华Galleria与Koramco Asset Trust组成财团，参与首尔钟路区宝宁大厦的收购竞标，并被选为优先谈判对象。这是一栋位于昌庆宫路、地下7层至地上18层的办公楼。韩国土地信托于2024年通过房地产投资信托基金（REIT）以约1600亿韩元收购该楼。韩华Galleria表示，具体投资参与方式、规模及后续业务计划尚未确定。

韩华机械与服务控股公司总裁Kim Dongseon。

今年仅房地产投资就超过5000亿韩元，占总资产逾两成

此前，韩华Galleria于今年6月决定以2135亿韩元收购首尔中区顺和大厦。7月，公司以2367亿韩元竞得江南区新沙洞原“道山The Peak”地块。两笔交易总额为4502亿韩元，相当于截至今年6月底合并总资产2.0408万亿韩元的22.1%。若与其他企业共同收购宝宁大厦的计划也能成行，投资规模还将进一步扩大。不过，实际投向宝宁大厦的金额将取决于Galleria的参与比例。

韩华Galleria决定收购顺和大厦，旨在 확보总部办公楼并提升中长期资产价值；收购新沙洞地块则是为了开展开发项目。公司近期还新设了直属首席执行官的不动产开发室，由曾任DS产业开发代表理事的常务Ku Yongchan负责。

投资资金通过自有资金和金融机构借款等方式筹措。收购顺和大厦时，公司公告称，将于8月31日一次性以现金支付全部款项，并以自有资金及金融机构借款等予以支付。收购价2135亿韩元约为截至6月底总部单体口径现金及现金等价物374亿韩元的5.7倍，仅凭当时持有的现金难以支付这笔款项。

短短两个月在首尔市中心豪购4500亿韩元房地产，还要“再来一个”……韩华如何筹资？[Why&Next]

新沙洞开发项目的资金来源包括总部资金支持和项目公司的外部借款。项目由今年8月以50亿韩元实缴资本设立的项目融资投资公司（PFV）高端道山PFV推进。PFV是为特定房地产开发项目设立的项目公司，负责管理相关项目的资产、合同及借款等。Galleria将以年利率4.6%的条件，向PFV提供550亿韩元贷款，用于承接土地合同定金及支付尾款等项目费用。根据PFV公告，贷款偿还日为2031年12月31日，并允许提前还款。

PFV还与外部贷款方另行签订了规模为2100亿韩元的贷款协议。PFV以土地作抵押，Galleria也将持有的94万股PFV股份追加作为抵押品。Galleria还签订了资金补充及附条件债务承接协议。这意味着，如果协议约定的条件发生，公司可能需要补足资金或承接债务。也就是说，虽然由开发公司借款，但总部也同时提供资金和信用支持。

上半年扭亏为盈， 확보追加投资能力仍是课题

韩华Galleria合并口径的负债率从2023年末的123.7%升至去年末的144.6%。今年6月底降至140.5%，但负债总额约为1.1922万亿韩元，与去年末的1.1924万亿韩元大致相当。负债率下降主要不是因为偿还债务，而是受净利润及持有金融资产评估收益等因素影响，权益增加所致。

不过，上半年业绩和现金流有所改善。今年1至6月，合并营收为2770亿韩元，同比增长8.1%。营业利润从去年上半年的亏损29亿韩元转为盈利275亿韩元。经营活动现金流也从净流出85亿韩元转为净流入561亿韩元。

问题在于，可用于追加投资的现金仍然不足。经营活动流入的561亿韩元，扣除约154亿韩元利息和约170亿韩元门店、设备等租赁本金后，剩余约237亿韩元。同一时期，投资活动净流出279亿韩元，超过了这一金额。

通过借款筹集的资金也大多用于偿还原有债务。上半年公司通过借款和债券筹资3760亿韩元，同时偿还3705亿韩元，净融资额约为55亿韩元。截至6月底，扣除租赁负债后的借款和债券余额为2827亿韩元。经历上述资金流入与流出后，公司持有现金仅从去年末的565亿韩元增至6月底的571亿韩元，增加约6亿韩元。

由于这些数据尚未反映下半年房地产投资压力的全面影响，市场担忧，随着支付顺和大厦收购款以及向新沙洞开发公司提供资金支持，财务压力可能进一步加大。

中长期投资需求也在等待落实。狎鸥亭名品馆计划进行全面重建，将营业面积从目前的2.7438万平方米扩大至5.9504万平方米，增至两倍以上。据悉，投资规模约为9000亿韩元，预计于2032至2033年左右竣工。如何利用现有资产，可能成为筹资的一个变数。韩华Galleria正在考虑包括出售大田Timeworld店在内的多种方案。Timeworld店去年实现总销售额6032亿韩元，是Galleria规模第二大的门店。公司表示，是否出售及相关条件等均尚未确定。