仅一两成专家和经纪人认为首尔房价明年趋稳[年末房地产展望]
首尔公寓待售房源不断累积
市场暂时进入“喘息期”
36名专家及房产经纪人中
仅16.7%认为“明年有望稳定”
半数认为“短期内难以稳定”
租赁市场前景更加黯淡
随着首尔公寓挂牌房源不断积压、贷款限制趋严，市场虽暂时进入“喘息期”，但半数房地产专家和持证房地产经纪人预计，短期内首尔房价难以稳定。市场普遍预计，不仅买卖市场，包含全租和月租在内的租赁市场不安局面也将长期化。与政府“最快年内实现稳定”的期待相比，市场认知存在明显差异。
阿视亚经济于10月28日和29日连续两天，面向36名房地产专家及一线持证房地产经纪人等开展了“年末以后住宅市场展望”问卷调查。对于“预计首尔住宅买卖价格何时能够稳定”这一问题，仅有16.7%的受访者回答“明年”。考虑到回答“今年”的比例为5.6%，也就是说，只有两成受访者认同政府提及的稳定时间。国土交通部长Hong Jiseon上月在国会国土交通委员会对国土交通部进行综合国政监察时，曾在被问及今后房价走势时表示：“目前房价涨幅正在放缓，预计年底利率和住房抵押贷款利率也会上升，因此我认为住宅市场或将趋于稳定。”
然而，相当多的受访者预计，不稳定状态还将持续两年以上。50%的受访者表示，房价难以稳定，因此难以确定具体时间；回答“要到2029年以后”的比例为16.7%。
租赁市场的前景比买卖市场更加黯淡。在被问及首尔全租和月租价格何时能够稳定时，47.2%的受访者回答“难以稳定”；回答“2029年以后才能稳定”的受访者占25%，位居其后。换言之，超过七成的专家认为，今后两三年乃至更长时间内，首尔全租和月租市场的不稳定局面仍将持续，或难以通过结构性措施解决。这反映出他们对住宅政策进一步向自住需求倾斜、全租房源逐渐消失的担忧。
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这项调查结果与近期政府流露出的市场稳定预期截然相反。政府曾以基准利率将继续上调、金融机构管控家庭贷款等为依据，表示房价涨幅最快可能在今年第四季度或明年年初回落，市场届时将进入稳定阶段。韩国土地住宅公社社长Lee Seonghun还曾表示：“如果未来三年供应全面启动，房价将暴跌。”
受访者认为，首尔房地产市场持续不稳的原因在于“市中心供应不足”。他们指出，住宅供应链断裂正在推高房价。由于建筑成本急剧上涨，以及再开发、重建限制阻碍市中心整治项目，首尔新建公寓入住供应量大幅减少，“供应断崖”已逐渐显现。
也有分析指出，全租和月租市场的不稳定支撑着房价，恶性循环正在固化。一名参与调查的房地产专家表示：“由于全租诈骗和押金未能返还等案例，租户担心合同到期时能否在自己希望的时间安全拿回押金。这种不安可能促使更多人转而选择买房，而非租住全租房。”他还指出：“以高价购房的业主今后出售房屋时，需要承担原购房价格、贷款利息等金融成本。他们出售时会将既有金融成本纳入考虑，开出较高的要价，这可能导致房价下行阻力增强。”
此外，随着全租转为月租等现象加重居住成本负担，无房自住需求者的不安情绪仍未消除。该专家建议：“有必要加强对租户押金返还的保障，减轻无房者的购房负担，同时通过政策改进，使房价稳定在符合自住需求者收入水平的范围内。”
市场专家对“市场稳定”的定义，也通过具体数据得到了体现。在“住宅市场稳定意味着什么”这一问题中，近40%的受访者将其定义为“涨幅温和，与物价涨幅相当”，33%的受访者则认为是“持平”。也有人回答“交易低迷”或“泡沫破裂”。
一名参与调查的房地产专家强调：“必须消除实际居住义务限制造成的市场僵化。必须改变‘通过强力限制抑制投机需求等，从而稳定并恢复市场正常秩序’的做法。”
对于此次问卷调查结果，友利银行房地产研究院的Nam Hyeokwoo表示：“江南三区房价下跌是否会扩散至首尔其他地区，将是重要观察点，但目前其他地区的挂牌要价跌幅仍然有限。不过，如果明年金融监管趋严，且股市波动持续，我认为房价也有可能继续下跌。”
总统Lee Jaemyung上月31日在自己的社交媒体上分享了一篇报道。报道援引江南地区一线持证房地产经纪人的预测称，“首尔全市房价不久后将进入下跌阶段”。Lee Jaemyung在分享时评论道：“在走向资产市场正常化的艰难道路上，我们目前正在坚持。”
Kim Inman房地产经济研究所所长Kim Inman表示：“近期江南房价下跌，是因为税收优惠减少，业主判断尽快出售更有利，因而挂牌急售房源等所引发的暂时现象。在流动性过度充裕的情况下，资金涌向需求集中的首尔和江南，推动房价上涨，这是自然现象。仅靠政策放慢上涨速度，不能说明问题已从根本上得到解决。”
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