[独家]今年首尔公寓价格涨幅超过去年，创统计以来历史新高

by Lee Jieun

Published 31 Oct.2026 07:00(KST)

首尔公寓价格累计上涨8.73%
创2012年周度统计以来新高
购房需求涌向首尔外围中低价房
有无住房将拉大资产差距

数据显示，截至今年10月，首尔公寓价格累计涨幅已超过去年全年涨幅。去年首尔公寓价格涨幅创下韩国房地产院周度统计启动以来的历史新高。除非涨势逆转，否则预计首尔公寓价格将连续两年创下最大涨幅。鉴于首尔新入住房源短期内预计将减少，通过公共用地供应新住房也存在时滞，有观点指出，亟须出台短期措施，遏制房价上涨。

据韩国房地产院统计，截至本月第四周（截至26日），首尔公寓买卖价格累计涨幅（按周统计）为8.73%。此前的最高纪录是去年全年的8.71%，这一数字7年来首次超过文在寅政府时期的2018年纪录（6.73%）。今年距年底还剩9次周度统计，而截至10月第四周，累计涨幅已超过去年全年。该数值也是韩国房地产院自2012年开始按周统计以来的最高纪录。

与去年由江南三区和汉江沿岸区域带动房价上涨不同，今年首尔外围地区成为涨势的主要推手。从截至本月第四周（26日）的累计涨幅来看，涨幅超过10%的多数行政区位于首尔外围，包括城北区（16.56%）、九老区（13.03%）、江北区（11.46%）和芦原区（12.71%）。去年房价涨幅超过10%的江南三区和龙山区，今年累计涨幅均未超过5%。

今年房价上涨的原因，被认为包括全租房源减少以及高强度贷款限制。过去3年，受项目融资紧缩和建筑成本大幅上涨影响，住宅许可数量急剧减少；去年10月15日措施实施后，又因实际居住义务而禁止了押金差额投资。因此，首尔公寓全租房源从2023年下半年一度达到3万套左右，减少至截至30日的2.1417万套。首尔新入住房源也降至13年来最低水平。据房地产114统计，今年首尔公寓入住房源为1.7698万套，是自2013年（1.6321万套）以来的最低值。预计这一趋势若持续，到2030年入住房源将减少至5289套。

随着供应不足加剧租赁市场的不稳定，全租房租户纷纷开始购房，作为自保手段的购房现象日益加剧。购房需求大量涌向首尔外围地区可申请最高6亿韩元住房抵押贷款的中低价公寓。据韩国国土交通部实际成交价公开系统统计，截至今年10月，在已统计的住房交易中，价格低于15亿韩元的住房占比为83.6%（1789套），较去年10月的73.19%（6336套）增加至1.14倍。

也有观点担忧，随着首尔外围地区房价上涨，今后是否拥有住房将成为加剧资产两极分化的因素。此前截至去年，资产差距取决于拥有什么地段的住房；而今后，资产差距可能会因是否买得起房而进一步扩大。NH农协银行房地产首席专家委员Yoon Sumin表示：“过去重要的是在哪个地区拥有住房，如今则到了拥有住房这一事实本身变得重要的时期。”