大型办公楼顶住高利率冲击……第三季度商业地产交易额达5.3万亿[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 30 Oct.2026 10:23(KST)

斗山塔、Fine Avenue吸引1.7万亿韩元资金
酒店改造、自用办公楼收购、售后回租等交易形式多样化
优质资产备受追捧，外资择优买入

在高利率长期持续、商业地产市场持续低迷的背景下，大型办公楼资产带动整体交易规模回升。随着融资成本上升，投资者进一步加强甄选，资本集中流向区位和租赁需求有保障的优质资产。

据全球商业地产服务企业戴德梁行韩国30日发布的《2026年第三季度首尔投资市场报告》，今年第三季度商业地产交易共计27笔，交易总额约为5.3万亿韩元。交易笔数较上一季度减少2笔，交易金额增长约20%。1月至9月累计交易金额约为14.6万亿韩元，同比下降21%。

报告分析称：“韩国银行连续两个月上调基准利率，国债收益率也维持在高位，融资环境压力较大。在此背景下，大型交易主导市场走势，推高了交易金额。”

IGIS Asset Management收购的首尔东大门区斗山塔。该公司计划将部分楼宇改造为酒店并投入运营。记者 Kang Jinhyeong

办公楼市场的交易主要包括将老旧建筑改造为酒店以提升资产价值，以及企业直接购入自用办公楼等具有实际需求的交易。IGIS资产管理以8971.43亿韩元购入首尔中区东大门斗山塔，计划将大楼部分区域作为酒店运营。KORAMCO资产管理以1500亿韩元购入K Square弘大后，将与天堂集团合作将其改造为酒店。

企业购入自用办公楼，或出售建筑后再租回使用的交易也持续发生。韩华Galleria以2135亿韩元购入善和大厦，作为新控股公司的办公楼。MDM资产管理以8000亿韩元购入乙支路Fine Avenue A栋。卖方新韩卡再投资该物业，并继续作为长期租户入驻。大创母公司Aseong HMP以1280亿韩元购入明洞新韩Xpace，卖方新韩银行则租回大楼部分区域。

外资选择买入优质资产。Petra Bil资产管理与香港资本Gaw Capital合作，以2930.04亿韩元购入乙支路City Center Tower。

商业房地产季度交易额。深蓝色代表办公楼，天蓝色代表物流中心，黄色代表酒店，绿色代表商铺；纵轴200代表2万亿韩元。高力国际韩国供图

物流中心、酒店和商业设施投资也集中于租赁需求稳定的核心资产。三星SRA资产管理以3430亿韩元购入南部区域的肯达尔广场平泽物流中心。该设施为19万1833平方米的常温仓库，由SSG和Coupang承租。IGIS Value Plus REITs以1627亿韩元购入明洞索铁茨弗雷萨酒店首尔所在的清辉大厦，并计划将其改造为以酒店为核心的资产。CJ Olive Young以541亿韩元拍下圣水洞“Olive Young N圣水”附近一块660平方米的土地。

戴德梁行韩国研究部门负责人Kim Sookyung表示：“尽管利率上升使整个投资市场趋于谨慎，但资产用途转换、购置自用办公楼等目标明确的交易反而持续活跃。今后，除了资产区位和租赁稳定性，如何提升资产价值也将成为交易能否达成的关键因素。”