全国9个组合，回收费总额达1.1461万亿韩元
买卖价格指数与实际成交价格指数涨幅相差近4倍
"买卖价格指数未能反映实际房价涨幅"
组合："改进计算方式"……国土部："需修法"
据悉，全国9个重建项目组合估算的重建超额收益回收金总额已超过1万亿韩元。每户至少要缴纳2100万韩元，最高则达4亿韩元。城市更新行业认为，现行回收金计算所采用的住房买卖价格指数未能充分反映市场行情，因此应调整计算基准。舆论担忧，若不进行制度改革，从瑞草区Banpo Centerville Asterium（原Banpo Hyundai）开始，通过城市更新项目供应住房可能会受到阻碍。
据全国重建及城市更新项目组合联合会28日消息，在其82个会员组合中，符合重建超额收益回收金征收条件的项目共10个。除尚未估算回收金的釜山Daeyeon第4区外，其余9个项目的7332名组合成员预计需缴纳的回收金总额约为1.1461万亿韩元。
重建超额收益回收制度规定，若组合成员通过重建获得的平均收益超过8000万韩元，政府将按一定比例回收超出部分。2018年该制度恢复实施后，申请管理处置计划批准的重建组合等均属于适用对象。
按组合来看，瑞草区Banpo第3区（Raemian Trini One）组合成员人均预估回收金最高，达4亿200万韩元。Sinbanpo 21号（Otier Banpo）为2亿8489万韩元，Banpo Hyundai估算为1亿韩元。地方项目中，大田Dunsan The Sharp Elif（Yongmun-dong 1·2·3区）最高预计需缴纳2亿7600万韩元，大邱Beomeo I-Park（Beomeo Woobang第1期）预计需缴纳4914万韩元。
最大的争议在于，计算回收金时是否充分反映了市场行情。城市更新行业及全国重建及城市更新项目组合联合会认为，现行计算方式未能充分反映市场行情，导致回收金被过度估算。重建超额收益回收金以项目竣工批准日（即项目结束时）的住房价值为基础，扣除项目启动时的组合成立批准日住房价值、正常住房价格涨幅及开发成本等后，对超额收益进行计算。所谓正常住房价格涨幅，是指即使没有进行重建，按照市场走势也被认定会出现的房价上涨额。该涨幅认定得越高，组合成员需缴纳的回收金就越少，计算时采用韩国不动产院的买卖价格指数。
组合方面称，买卖价格指数是估算各市、郡、区房价平均值的统计数据，因此反映的实际市场行情仅约三成。由于样本中可能包含实际交易并不活跃的住房，与仅依据同一公寓至少两笔交易的成交价格计算的实际成交价格指数相比，在房价上涨或下跌阶段，两者差距会大幅拉大。
以过去房价大幅上涨的2017年1月至2021年12月为例，对比首尔住房买卖价格指数涨幅和实际成交价格指数，差距接近4倍。同一时期，买卖价格指数上涨27.2%，而公寓住宅实际成交价格指数上涨100.9%。从个别项目来看，从Banpo Hyundai于2016年10月获得组合成立批准，到2021年7月获得竣工批准期间，瑞草区买卖价格指数累计上涨22.45%。但按公寓住宅实际成交价格指数计算，同期指数从88.7升至170.9，涨幅达92.6%，是前者的4.1倍。
城市更新行业要求改革制度，在计算正常住房价格涨幅时采用实际成交价格指数，或纳入周边5个类似项目的实际成交价格。相关方面已于去年12月和6月向国土交通部提交了改进回收金计算方式的建议书。方背Samik公寓组合会长、全国重建及城市更新项目组合联合会干事Park Gyeongryong表示：“部分项目若采用实际成交价格指数，人均回收金约为9100万韩元；但采用买卖价格指数则会增至3亿4000万韩元。由于房价涨幅被低估，低于实际行情，回收金存在被过度计入的问题。”
不过，韩国国土交通部认为，依据现行法律难以采用实际成交价格指数。根据《重建超额收益回收法》，计算正常住房价格涨幅时须参考各市、郡、区的平均住房价格涨幅，而非首都圈地区缺少相关统计数据。国土交通部相关人士解释称：“除首都圈和五大广域市以外，实际成交价格指数只按道一级地区编制统计。现行法律规定应采用各市、郡、区的平均住房价格涨幅，因此除非国会修改法律，否则难以使用实际成交价格指数。”
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