[房产理财]首尔人气走高，居住成本上涨

by Lee Jieun

Published 28 Oct.2026 08:57(KST)

Updated 28 Oct.2026 13:34(KST)

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外国留学生突破30万人
游客增加，转做短租的动力增强
全租和月租房源减少将加大租金上涨压力

编者注我国居民70%以上的资产都被房地产所占据。房子既是我们最重要的资产，也是离我们最近、最温馨的地方。我们将为身处房产之中、需要买卖房屋的人们提供相关信息。阿视亚经济将与KB国民银行房地产首席专家委员 Kim Hyoseon 合作，每三周刊载一次《住房理财》，为大家补充所需知识。

看完电影《诺丁山》，首先浮现在脑海中的往往不是伦敦的著名景点，而是小书店和巷弄。人们会想走到主人公住处那扇蓝色大门前，在附近喝杯咖啡，体验几天当地人的生活。电影和文化所激发的旅行欲望，不止于参观名胜，也会让人想走进当地人的日常生活。此时，游客的住宿选择不只有酒店客房，也包括居民生活的社区中的房屋。当这类需求进入住宅市场，旅游业的发展就可能带来租赁市场的变化。

尤其是在如今全租和月租负担同步加重的时期，有必要关注新增需求以及住房使用方式的变化。分析首尔公寓价格统计数据可见，2025年12月至2026年9月，中位数全租价格从5亿900万韩元升至5亿6500万韩元，涨幅为11.0%。同期，中位数月租价格从124万韩元升至140万韩元，涨幅为12.9%。筹措全租押金的压力与每月支付租金的压力正在同时加大。中位数月租的差额为每月16万韩元，折合年租金为192万韩元。同期，月租押金的中位数也上涨了9.1%。中位数月租与中位数押金可能分别来自不同的租赁合同，因此不能将两者合并视为单个家庭负担的增幅；但两项指标同步上涨，说明既要关注租户每月的支出，也要关注其筹措大笔资金的压力。

首尔江南区一家房地产中介门店张贴着房源信息表。韩联社供图

在租赁负担日益加重的市场中，外国人需求也在增加。据韩国法务部统计，截至2025年底，在韩国居留的外国人达278万3247人，比上年增加5.0%。其中，外国留学生达30万8838人，增加17.1%，一年间增加了4万5063人。如今，已很难仅将外国人的需求视为游客住宿问题。留学生人数增加可能改变大学周边的租赁需求。如果大学招收更多学生，却未能充分保障宿舍等住宿设施，新增需求就会流向周边的单间公寓、多户住宅和多家庭住宅。原本由韩国学生和职场新人寻找的住房，也将迎来外国留学生的需求。这并不意味着外国人支付的月租高于韩国人，但在大学周边供应难以迅速增加的情况下，租户数量增加本身就可能加大租金上涨压力。

游客和短期居留者增加，也可能影响住房供应。如果住宅式住宿和短租需求增长，房东就会比较这种经营方式与传统全租、月租的收益。住宿业和住房租赁适用的条件各不相同，但如果符合相关条件的全租、月租住房转作住宿或短租，寻找长期居所的租户可选范围就会缩小。即使住房总量没有减少，可供全租或月租的房屋也可能减少。如果留学生等租赁需求增加的同时，部分全租、月租房源减少，租金上涨压力就可能进一步加大。

外国游客现身首尔明洞街头。韩联社供图

当然，不能断定目前公寓全租和月租价格上涨是外国人增加所致。公寓统计数据反映的是首尔租赁市场整体负担加重的背景；外国人需求对价格的影响，则需要按地区和住房类型分别确认。此外，还应综合考量利率、新增供应以及全租转为月租等多种因素。

不过，在租赁负担已经较重的情况下，如果外国人需求进一步扩大，供应不足地区的住房成本上涨压力很可能持续。其影响或许不会均匀波及首尔全境，而是集中在大学周边、旅游景点邻近地区，以及交通便利、靠近办公设施的小户型住房市场。短租标出的高价，并不意味着房东就能获得高收益，还需一并计算家具和家电、管理费用、手续费以及空置风险。即使考虑这些成本，预计收益仍高于长期出租的地区，房屋转作短租的动力就会增大。利用现有空置房，可以承接新增需求；但如果将长期出租的住房改作短租，就会减少现有租户的选择。两种情况应加以区分。

因此，应统筹规划吸引外国人与住房、住宿供应。大学招收留学生时，应将住房保障计划纳入其中；随着游客增加，也应做好适当的住宿供应准备。还需要掌握各地区短租的使用量、租期以及现有全租和月租住房的改作规模。只有弄清外国人需求集中在哪些地方、使用哪些空间，才能制定具体的供应对策。

如今，首尔的住房成本已难以仅用韩国居民家庭数量和住房数量来解释。外国留学生正成为租赁需求的一股力量，游客和短期居留者也可能改变现有住房的使用方式。如果无法根据增长的需求充分供应居住和住宿空间，这座城市的人气最终可能转化为居民和留学生共同承担的住房成本压力。