曾以38亿韩元售出，如今暴跌7亿：“再多交1.5亿也负担不起，卖房吧” 银马公寓挂牌量激增至3.7倍
挂牌房源一年间从105套增至389套，大幅增加
"管理处分计划获批前，询问出售的人很多"
租赁房源减少……明年江南房价或受影响
首尔江南区大峙洞银马公寓的出售房源正在激增。据分析，这是因为房主担忧明年的管理处置计划获批及搬迁事宜带来的税费和分摊款负担，纷纷挂牌出售。按76.79㎡户型计算，近一年价格下跌近7亿韩元。另一方面，租赁房源迅速减少，市场预计这不仅会推高周边公寓的租金，甚至可能刺激江南地区的房屋售价。
据房地产大数据公司Asil统计，截至前一日27日，银马公寓的出售房源为389套，是一年前105套的3.7倍。在目前可查的近三年记录中，这是房源数量最多的时期。去年年末，随着该小区的重建程序提速，出售房源减少，价格大幅上涨。但近期买盘持续走弱。
该公寓76.79㎡户型（专有面积）去年2025年11月以38亿韩元（10层）成交，而本月10月初成交价为31.2亿韩元（9层）和31.55亿韩元（10层），下跌近7亿韩元。目前，中高层房源的挂牌价也已处于31亿韩元区间。84.43㎡户型本月6日以34.3亿韩元（3层）成交，较去年2025年10月的43.1亿韩元（13层）下跌8.8亿韩元。小区附近一名持证房地产经纪人表示：“很多房主想在管理处置计划获批前出售，因此房源大幅增加。”
银马公寓今年2026年7月获得项目实施许可，计划于明年2027年上半年获批管理处置计划、下半年搬迁。管理处置计划获批后，现有住房将转为重建组合成员入住权，转让所得税的计算方式也会改变。根据持有期限和转让收益等情况，税务负担可能加重。这名经纪人表示：“每位房主的持有期限等条件虽不相同，但平均税负会增加约1亿至1.5亿韩元；不少老年人都挂牌出售了。”
尤其是分摊款负担沉重。重建后若组合成员选择与原先面积相近的户型，估算分摊款最高可达4.4813亿韩元。此外，还可能产生重建超额收益回收制度规定的负担金，因此组合成员的负担不轻。附近另一名持证房地产经纪人表示：“大峙双龙第一期过去就曾因为重建超额收益回收制度，出现组合成员表示不愿重建的情况，可见这是一个重要因素。银马公寓目前还很难估算具体金额，但存在不确定性确实不假。”此外，税制改革的可能性以及利率上升带来的负担也交织在一起。
建国大学房地产研究生院兼任教授Park Hapsu表示：“如果政府在12月按现有方案敲定税制改革案，加强对非居住型一户住房持有者的税收负担，那么在明年2027年3月、即综合房地产持有税纳税基准日（6月1日）之前，江南地区部分房主可能会继续出售房屋。”
与出售房源不同，银马公寓的租赁房源正在迅速减少。截至前一日，房源仅有72套，较今年2026年6至7月约200套大幅减少。附近一名持证房地产经纪人表示：“既然搬迁开始后就必须搬走，除非房屋装修状况良好或价格非常便宜，否则很难成交。”
银马公寓共有4424户，估计约70%的住户是租户。按挂牌价计算，76.79㎡户型的租金为3.8亿至6亿韩元，84.43㎡户型为4亿至6亿韩元。考虑到附近开浦友成1、2期和善京1、2期的租金远超10亿韩元，银马公寓的租金约为其一半。明年2027年搬迁正式启动后，租赁需求可能转向开浦、驿三、道谷等周边地区，推动公寓租金上涨，甚至带动别墅和小户型住宅租金上升。
据Asil统计，江南地区的租赁房源从去年2025年12月的约6000套减少至本月10月的约4300套，降幅约28%。有学龄子女的家庭尤其倾向于在原有生活圈内寻找租赁住房，因此租赁市场供需失衡恐将进一步加剧。Park教授表示：“如果银马公寓搬迁导致明年2027年租金涨势明显，江南地区的房屋售价也可能受到推升。”
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