2020年似曾相识，万人大迁移……世宗房价会涨吗[实战理财]

by Choi Daeyul

Published 28 Oct.2026 14:18(KST)

首都圈中央行政机关追加迁址
截至今年10月，全租价格指数上涨4.99%
受入住空档及换房需求增加影响
先进基础设施集中的5-1生活圈备受关注

随着首都圈中央行政机关追加迁址计划敲定，世宗市房价能否迎来全面反弹，受到关注。总统世宗办公室和国会世宗议事堂建设步入正轨之际，忠清地区广域快速铁路、智慧城市等重大开发利好也接踵而至。2020至2021年，行政首都迁移动向兴起，新公寓交付量一度减少，房价曾大幅上涨。如今行政首都议题再次升温，市场预计核心地段房价将呈现上涨势头。

自2012年起全面推进的中央行政机关首轮迁址，为世宗市行政中心复合城市奠定了基本框架。此后变化不大的世宗行政中心复合城市，在现政府相继敲定追加迁址计划等事项后，再度受到关注。政府此前于2026年8月确定，总统世宗办公室将于2029年8月、国会世宗议事堂将于2033年下半年竣工。2027年行政中心复合城市建设厅预算案为5689亿韩元，约为今年的两倍。其中，计划于2027年下半年开工的总统办公室工程费以及国会世宗议事堂基本设计费占预算一半以上。

世宗政府综合办公楼及周边民营建筑。韩联社供图

根据近期敲定的第二轮中央行政机关迁址计划，金融委员会等27个机构、共2995人将率先迁入租赁办公楼。外交部、国防部、统一部等17个机构的6934人，将在2031年前新建办公楼并分批迁入。届时，迁往世宗的公务人员总数将接近1万人。连接大田、世宗和清州机场、将其纳入30分钟生活圈的忠清地区广域快速铁路，预计将于年内发布第三方提案公告。

随着重大国家项目进入实施阶段，房地产市场也迅速作出反应。据韩国不动产院统计，截至2026年10月第三周，世宗公寓租赁价格指数今年以来上涨4.99%，约为地方平均涨幅（1.75%）的2.8倍。信息服务企业Asil统计显示，公寓（含办公楼式公寓）的月租及全租房源从年初的1421套降至913套，减少约36%，为近3年来最低水平。

购房申请需求已开始涌入。2025年至2026年10月，世宗首顺位平均认购竞争率为14.21比1，远高于全国平均的5.67比1，在全国排名第二，仅次于首尔。韩国国土研究院每月发布的房地产消费者心理调查显示，截至2026年9月，世宗市住宅市场消费者心理指数为125.1，在全国排名第二，仅次于首尔。

市场认为，人们对新公寓的关注升温，源于交付量暂时出现空档，以及公寓房龄超过10年后换房需求增加。截至2025年，世宗行政中心复合城市累计交付的11.5306万套住宅中，房龄超过10年的公寓有4.1285万套，占比超过三分之一。到2028年，这一比例将超过一半。2026年和2027年两年间，世宗市没有预计交付的住宅；2028年也仅有1765套。

此外，以5-1生活圈为基础的智慧城市国家示范城市建设项目也将全面推进。2018年制定示范城市推进战略后，智慧城市建设项目实施计划于2026年3月获批。5-1生活圈位于合江洞一带，占地约274万平方米，将分阶段引入交通、健康管理、教育等智慧服务。以居民生活为例，社区外出行将由共享汽车自动驾驶服务和人工智能智慧交通系统支撑；社区内则将配备协助配送和搬运物品的生活机器人及巡逻机器人。智慧城市建设项目总投资额达3.1636万亿韩元。

据世宗市介绍，2026年公寓供应计划共4740套，其中约一半位于5-1生活圈。下月将在示范城市内被指定为先导区的“智慧生活区”推出项目。该项目由BS Hanyang在4个地块（L6、L7、L8、L11）建设，包括2191套公寓和125套办公楼式公寓，共计2316套。大型住宅设施将陆续建成，生活配套也将逐步完善。项目周边规划有幼儿园及小学、初中和高中用地，行政中心复合城市建设厅与世宗市教育厅还将以2029年开放为目标建设科学文化中心。

过去，世宗市公寓价格曾因政界热议行政首都迁移等议题而大幅飙升。仅2020年一年，房价就上涨逾40%。当时低利率推高市场流动性，大田、清州和公州等周边地区人口迁入，加之外地投资需求涌入，共同推动了房价上涨。

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此后，随着利率上调、行政首都迁移放缓论调以及较低的全租价格比等因素叠加，房价大幅回落。业内人士认为，近期受各类政策议题影响，全租价格上涨，以自住需求为主的房价反弹迹象已十分明显。世宗市一名持证房地产经纪人表示：“行政机关迁址消息公布后，询问5-1生活圈项目销售日程的人明显增多。工作单位、学校和先进基础设施集中在同一个生活圈，受到自住需求者的高度关注。”