Koramco Life Infrastructure REITs以2700亿韩元收购安养物流中心
将出售现有资产所得款项再投资
未增资纳入优质资产
Koramco Life Infrastructure REIT于27日宣布，将以2700亿韩元收购位于京畿道安养市的“安养物流中心”。该公司通过出售现有资产获得的资金、金融机构贷款以及外部投资者共同出资，在未另行增资的情况下将这一大型物流资产纳入投资组合。
安养物流中心位于京畿道安养市东安区冠阳洞，总建筑面积约9万5475平方米（2万8881坪），是一座城市型物流设施。该建筑于2023年竣工，地下2层、地上8层，配备全楼层车辆接驳设施、9500千瓦电力容量及自动化设备等。由于毗邻首尔江南地区，该中心被用作连接首都圈主要消费区域的“最后一公里”物流枢纽。
目前出租率为99.3%，实际上已接近零空置。租户加权平均剩余租期（WALE）也约为6.7年。Coupang、农心、Geo-Young、Yongma Logis等为主要租户，其中Coupang使用的租赁面积约占总面积的77.2%。有评价认为，高出租率和长期租约提升了收益的可预测性，凸显了该资产的吸引力。
此外，收购价格较外部评估价值低约20%。今年4月的评估价值约为3343亿韩元，与此次交易价格相差约643亿韩元。按总建筑面积计算，每3.3平方米的收购价格约为935亿韩元，被认为较周边市场价格具有竞争力。
Koramco Life Infrastructure REIT以金融机构贷款筹措了总交易金额2700亿韩元中的1980亿韩元，其余资金则由自有资本支付。三星证券和友利投资证券也共同参与了股权投资。该公司将出售现有资产所得资金再投资，并与外部投资者分担出资，从而在不发行新股的情况下筹集收购资金。
此次交易还因卖方为Koramco Asset Trust设立的“Kocrebe Anyang PFV”而受到关注。考虑到同一集团内部交易可能引发的利益冲突担忧，Koramco Asset Trust选定全球房地产服务企业仲量联行（JLL）担任出售主办方，并举行公开竞争性招标。当时共有5家韩国国内外意向买家参与竞标，竞标反响热烈，最终Koramco Life Infrastructure REIT与三星证券组成的财团被选为优先谈判对象。此后，该交易将在约两个月后完成。
近期，韩国国内物流中心市场新增供应大幅减少，首都圈常温仓储设施的空置率有所下降，租金也小幅回升。据商业地产解决方案企业RSQUARE称，今年上半年首都圈物流中心新增供应量约为17.5万坪，仅为2023年上半年的约五分之一。常温仓储空置率也降至12.3%，较上一半年度下降1.0个百分点。不过，受融资成本压力及地区间供需失衡影响，需求正选择性地集中于区位优越、租户结构稳定的资产。
负责管理Koramco Life Infrastructure REIT的Koramco Asset Trust认为，市场变化使当前成为投资优质物流中心的良机，正扩大相关资产的布局。该公司计划于11月初通过由CJ物流等参与投资的REIT，完成规模约6200亿韩元的“Arenas Yangji”物流中心交易。此外，公司还计划在年内完成对“乐天德坪物流中心”的收购。
Koramco Life Infrastructure REIT总括运营负责人、副总裁Kim Cheolgyu表示：“安养物流中心地处首都圈市中心核心地段，出租率高、租约期限长，是稀缺资产，在收购价格和预期现金流方面都具有较强竞争力。通过出售现有资产所得款项及三星证券共同出资，我们在未稀释股东持股比例的情况下取得了新资产。今后将通过稳定租金收入和控制融资成本，着力扩大分红资金来源、提升股东价值。”
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