外国患者带动22.8万亿韩元生产的蝴蝶效应……“医院+咖啡馆”楼宇业态跨界融合升级
商业地产公司高力国际扩大空间业态组合咨询
各领域专家携手，推动楼宇内跨业态融合
“外国游客纷至沓来，但仅靠住宿难以盈利”
明洞、江南站、圣水、汉南寻求最大化楼宇利用效率
#1. 今年6月开业的“Runport”，是一处位于首尔麻浦区土亭立交桥前的综合跑步空间。从这里跑步30秒即可进入汉江跑步路线，上班族平日无需准备，只要人到场，就能借穿阿迪达斯运动服和跑鞋后出发跑步。跑完后，他们还会在同一栋大楼里享受热桑拿与冷水池交替进行的冷热交替疗法，以及冷水浴（Cold Plunge）。
#2. 位于首尔中区小公洞的五星级酒店首尔乐天大酒店，近期在时隔18年进行大规模翻新后，果断取消了主塔8层和9层的客房，转而在这些空间引入皮肤科等医疗、健康设施及水疗中心。
近期，为减少写字楼空置、提升其价值，不同行业业态结合的案例接连出现，世邦魏理仕、CBRE等全球房地产咨询公司也陆续组建专门团队，负责医院、健康休闲和零售业态的组合。随着市中心购物中心、超市和商铺等陷入低迷，业界开始转向“一站式服务”。
据相关行业27日消息，2022年最早组建专门团队的世邦魏理仕韩国公司，计划近期将医疗团队扩编改组为医疗与健康休闲团队，增加涵盖医院、药房、化妆品和健身等领域的空间组合咨询业务。与其由一家企业像百货商场一样罗列多种服务，如今更流行由各领域的专业经营者携手，将不同业态整合到同一空间。
位于光化门首尔金融中心地下的健身中心Buffett Ground内，提供肌肉放松服务的专业拉伸店Assistretch以店中店形式入驻，推出会员交叉折扣和组合产品。
健身企业Buffett Seoul整栋打造的麻浦Runport，将运动前后所需的设施集中在一栋楼内。这里设有跑步据点“Runport”，以及健身房、桑拿房、拉伸和餐饮空间等，利用地下2层至地上7层及屋顶空间。该项目还与阿迪达斯合作，提供运动服和跑鞋租借服务。顾客可以借用衣服和鞋子到汉江跑步，回来后进行力量训练，或使用桑拿和冷水浴设施。这里同时提供亲身试用阿迪达斯产品的机会和运动场所。一位房地产行业人士表示：“随着关注健康与健康休闲的消费者增多，销售医院套餐等衍生业务也在不断出现。”
目前最受资金青睐的领域，是将住宿设施与医院结合的医疗住宿项目。首尔乐天大酒店改造主塔7至21层时，减少客房数量、扩大单间客房面积，并将入住偏好较低的8层和9层低层客房改为医疗及便利设施，原因也在于提升盈利能力。吸引需要在治疗前后住宿和休养的外国医疗游客，既能提高客单价，也能获得长期住宿需求。
尤其是在明洞、江南站、弘大入口站、圣水洞、汉南洞、岛山公园等外国游客和年轻人聚集的街区商业（高街）建筑中，最大限度提高空间利用效率的尝试持续出现。NAI韩国研究中心主任Jeong Eunsang表示：“近期商业房地产市场的需求动力来自外国游客，而非内需。酒店落户的地铁站周边和主干道沿线地价已经大幅上涨，仅靠住宿业务难以实现理想收益率，因此会同时引入支付租金能力较强的医院。”
位于江南区三成洞的橡树木首尔COEX中心，在地下1层约1650平方米的空间引入诊所，并与外国人赌场运营商韩国观光公社旗下Grand Korea Leisure（GKL）签订协议，为海外客户提供酒店式住院环境和24小时医疗监护服务。麻浦区的首尔弘大水星大使酒店也在5至19层客房下方的3层引入大型皮肤科诊所。明洞海德公园大厦同样汇集了低层的苹果明洞、3至8层的皮肤科等医院和诊所，以及9至18层的斯坦福酒店明洞。
据韩国保健福祉部统计，去年到韩国医疗机构就诊的外国患者达201万1822人，首次超过200万人，其中87.2%集中在首尔的医院。外国医疗旅游消费额达1.7228万亿韩元，5年间增长至12倍。外国患者医疗支出总额（3.3万亿韩元）带动的韩国国内生产效应达到22.8万亿韩元。
医院入驻大楼后，患者在治疗前后等待和休养期间，消费会延伸至同一栋楼里的餐厅、咖啡馆、化妆品店和药房。世邦魏理仕韩国公司分析银行卡消费数据后发现，江南大路沿线的Y大厦和S大厦在大型诊所入驻后，整栋楼的营业额分别增长65%和32%。由于医院的租金支付能力高于普通办公室，整栋大楼改为医院的现象已从江南扩展至麻浦区弘大入口站一带。地铁2号线弘大入口站附近的好人们大厦原本将上层大部分空间出租为办公室，但随着原有租约到期，逐层引入了新的医院和诊所；弘大商圈的H-Cube大厦也有大量皮肤及美容诊所入驻。
专家认为，业态组合要转化为长期收益，必须有具备购买力的周边消费群体作为支撑。三四年前，将共享办公室、咖啡馆和居住空间结合的综合设施，因初创企业景气放缓而发展受阻；而吸引外国需求的酒店与医院组合则迅速增加，背后的逻辑也相同。Jeong主任表示：“关键不在于简单地聚集多种业态，而在于组合哪些业态。新尝试的综合空间能否盈利，也将取决于支撑其市场的消费群体有多稳固。”
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