即便建筑企业提供支付担保，搬迁贷款利率仍飙升近一倍……金融掣肘住房供应

by Choi Seoyoon

Published 23 Oct.2026 11:06(KST)

Updated 23 Oct.2026 14:08(KST)

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政府加快住房供应之际，
收紧房地产金融，政策步调不一。

有舆论指出，政府一边加快住房供应，一边收紧房地产金融，政策步调不一，导致建筑工地的资金困难加剧。Lee Jaemyung总统近期要求扩大金融激励措施，以加快供应进度，但公共基金追加支持的空间有限，商业银行也在审慎管理建筑相关信贷。这是因为金融监管部门打着引导资金流向尖端产业等领域、发展生产性金融的旗号，抑制房地产信贷。一级金融机构的资金渠道受阻后，开发项目现场甚至出现拆分贷款、四处筹资的罕见景象。

Lee Jaemyung总统20日与国土交通部长官Hong Jiseon、韩国土地住宅公社（LH）社长Lee Seonghun、仁川市长Park Chandae等人前往仁川桂阳公共住宅区，视察第三期新城项目现场。青瓦台通信摄影记者团供图。

据房地产行业23日消息，某商业地产开发项目因无法获得商业银行贷款，项目开发方转而向地方农业合作社和互助金融机构筹集资金。由于每家机构只提供1亿或5亿韩元等小额贷款，项目方只能通过组建银团贷款（联合贷款团）筹集资金，参与同一项目的贷款方多达20家，最多达到40家。

住宅改造项目也因基本搬迁费贷款额度被限制在6亿韩元，不得不向地方农业合作社寻求资金，以筹措不足的额外搬迁费。用于民营住宅建设的过桥贷款（为取得许可前购买土地等提供的短期贷款），即使由大型建筑企业提供偿付担保，利率也从过去每年2%后段至3%初段，近期飙升至6%左右，接近翻倍。中小建筑企业甚至连银行的审核门槛都进不了。

业内人士普遍认为，若要加快住房供应，不仅要放宽向建筑企业提供资金的供应端融资，也要同时放宽面向购房实际需求者的融资。在先售后建制度下，工程依靠购房者支付的合同金和中期款推进，因此购房者的贷款能力直接关系到开发商筹措项目资金的能力。

韩国建设产业研究院研究委员Kim Seonghwan表示：“认识到金融会成为建房障碍，这一点值得肯定。在先售后建制度下，既要支持扩大购房者可借资金的范围，也要支持降低开发商和承建商的融资成本，两者相互配合，才能真正推动项目开工。”

政府也难以进一步增加公共金融支持。政府已在5·26措施和8·13措施中纳入可用手段，包括住房城市基金建设资金贷款支持，以及扩大韩国住房城市保证公社的公共担保等。

前一届政府执政的两年间，面向购房者的贷款，如“阶梯贷款”和“支柱贷款”等，每年发放超过50万亿韩元，导致基金可用资金一度见底。此后，随着去年6·27措施收紧贷款条件，并扩大商业银行的利息差额补贴，基金可用资金近期恢复至正常运作基准线——14万亿韩元左右。政府认为，只有维持约14万亿韩元的可用资金，基金运作才不会受到影响，因此目前很难出台进一步动用基金资金的措施。

一线建筑企业表示，政府对家庭贷款的限制导致供应端融资趋紧。即使向建筑企业提供项目资金，也要等到项目竣工后，购房者通过申请尾款贷款等方式支付房款，资金才能收回。但金融监管部门收紧住房抵押贷款、尾款贷款和租房保证金贷款后，实际购房者的购买能力下降，导致销售风险上升。

与此同时，建筑成本上涨、售价提高、地区需求疲软等因素叠加，银行更加审慎地评估项目可行性，形成不愿发放项目融资贷款的恶性循环。一家大型建筑企业的相关负责人表示：“政府收紧家庭贷款，实际购房者的资金筹措渠道就会受阻；而滞销风险又会拉低项目可行性，银行自然也不愿轻易向承建商或开发商放贷。资金正集中流向少数经过验证、具备可行性的项目。”

一名地方建筑企业负责人表示：“如果不是现金充裕的人，就既买不起公寓，也租不起房。如今在首尔建一处公寓的收益，相当于在地方建十处，金融机构干脆对地方项目不闻不问。”