“即使月租上涨也要去江南”……第三季度江南商务区A级办公楼空置率仅1%[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 21 Oct.2026 09:35(KST)

CBRE Korea：首尔商业地产市场报告

首尔主要市中心的大型办公楼空置面积正迅速减少。分析认为，尽管租金负担加重，企业仍倾向于优质资产，纷纷迁入配备完善基础设施的顶级建筑，这一趋势对此产生了影响。

据全球商业地产服务企业CBRE Korea于21日发布的《第三季度首尔商业地产市场报告》，今年第三季度首尔三大商务区（江南、汝矣岛、市中心）A级办公楼的平均空置率为3.1%，较上一季度下降1.1个百分点。A级办公楼指区位和设施等条件优越的大型办公建筑。

首尔江南区德黑兰路景象。韩联社供图

其中，江南商务区的空置率为1.0%，在三个商务区中最低，较今年第二季度的1.3%下降0.3个百分点。信息技术企业占江南区办公租赁规模的67%。化妆品企业迁出原有办公室、转而入驻高档建筑的情况也有所显现。据悉，护肤品品牌Cellimax的运营商Absolve Lab已与位于驿三洞的Centerfield签订租赁合同。

汝矣岛商务区的空置率为1.7%，市中心商务区为5.1%，较上一季度分别下降1.3个和1.5个百分点。汝矣岛商务区的Park One Tower 1、韩国经济人协会大楼等大型建筑中，金融企业的租赁需求尤为突出。Park One Tower 1与Prada Korea签订了租赁合同。市中心商务区方面，重罪调查厅租下了位于中区水标洞的René Square整栋楼。这一笔交易占第三季度市中心商务区新增租赁总面积的82%。

办公室空置面积快速减少，并未导致租金大幅上涨。首尔A级办公楼的月名义租金为每平方米4.1671万韩元，较上一季度上涨0.4%，涨幅为2021年第二季度以来最低。第三季度新增租赁面积为11.7521万平方米。

受外国游客增加带动，圣水、明洞和江南商圈表现良好。圣水洞空置率较上一季度下降2.1个百分点，至1.3%。随着全球品牌持续开设独立门店，JanSport、Helinox和Kodak Apparel分别在圣水、岛山和北村一带开设了大型旗舰店。明洞高端药店不断增多，租金较一年前上涨10%。

首都圈A级物流中心第三季度新增租赁面积中，71%由第三方物流企业和电商企业承租。化妆品企业APR整租了Kendall Square Dangmok Logistics Park。为减少长期空置，部分低温物流中心也进行了改造，转为常温用途。近期火灾事故的影响下，物流中心火灾保险费率较一年前上涨至2.5倍。

CBRE韩国《第三季度首尔商业地产市场报告》展示画面。CBRE韩国供图

在建筑物买卖投资市场中，办公楼占比较大。第三季度商业地产投资额为9.6488万亿韩元，其中办公楼投资规模超过7万亿韩元，占总投资的73%。

市中心商务区的G1 Seoul由未来资产管理以1.523万亿韩元购入。MDM资产管理以8000亿韩元收购了Fine Avenue A栋，贤松教育文化财团则以4450亿韩元收购了Gangnam 358 Tower。在金额超过1000亿韩元的大型办公楼交易中，战略投资者购入了30%的标的。

酒店板块方面，Yeonhap Y&J以3221亿韩元收购瑞士格兰德酒店，并计划将其改建为住宅楼。IGIS Value Plus REITs以1627亿韩元收购了包含零售设施的明洞清辉大厦。

商业地产收益率时隔两年多上涨。第三季度首尔A级办公楼平均收益率为4.3%，首都圈A级物流中心收益率为5.4%。

CBRE Korea研究部门负责人（常务）Choi Suhye表示：“两次基准利率上调，加上融资利率上升，导致部分交易延期，收益率进一步上升的压力也在加大。由于预计第四季度完成的交易数量有限，全年投资规模预计将低于去年。”她还表示：“今后，市场根据区位、租户稳定性等资产基本条件而呈现的分化也将更加明显。”