要求完善制度，促进租赁住房供应
"承担10年租赁义务的房地产投资信托，不同于短期投资法人"
韩国房地产投资信托协会20日表示，已向国土交通部、财政经济部、行政安全部、金融委员会等相关部门提交建议书，要求解除购入出租住房的限制，以便房地产投资信托购买租户偏好度较高的公寓并出租。协会称，持有住房10年内不得出售的长期租赁型房地产投资信托，受到与追求短期房价差收益的投机法人相同的监管，导致住房供应大幅萎缩。
根据现行《民间租赁住房法》，公寓不在购入型长期一般民间租赁住房的登记范围内。即便房地产投资信托从市场上购入公寓，也被法律禁止将其登记为长期租赁住房。
此外，房地产投资信托还适用与追求短期房价差收益的一般投机法人相同的监管，因而面临多重负担，包括按12%的税率加征取得税、将首都圈房价超过9亿韩元的住房合并计征综合房地产税，以及在调控地区住房贷款价值比限制为0%等。协会解释称，因此房地产投资信托难以购入公寓并将其作为长期租赁住房供应。
据协会统计，截至上月，208家租赁住房房地产投资信托（租赁型）共供应约21.9万套住房。但由纯民间资本而非公共部门运营的租赁住房房地产投资信托仅有20家，资产占比仅为4.6%。购入住房后出租的购入型及混合型房地产投资信托，自2023年以来每年获批新设的数量减少至不超过2家，今年上半年更是没有一家获批。
协会表示，房地产投资信托不同于以投机为目的的法人。房地产投资信托须获得国土交通部经营许可并履行信息披露义务，同时还要遵守至少10年的强制出租要求，以及租金每年涨幅不得超过5%的规定。协会称：“租赁住房房地产投资信托是无法形成‘买入后涨价再卖出’这一运作模式的长期租赁经营者”，并表示，住房10年内不得出售，因此根本无法通过追求短期房价差获利。
协会提出的五项制度改进课题包括：允许购入的公寓登记为长期一般民间租赁住房；租赁住房房地产投资信托供应的住房免于合并计征综合房地产税；放宽再融资及购入新建住房时的贷款限制；免征取得税加征部分，并在整体转让时免于追缴减免税款；支持房地产投资信托加快上市。
特别是在贷款监管方面，协会要求，在不增加贷款金额的情况下对现有租赁住房贷款进行再融资或债务置换时，维持原有贷款价值比；首次购入新建租赁住房时，允许例外适用贷款限制。此外，协会还建议解除对调控对象地区内购入型租赁住房房地产投资信托的贷款禁令。
协会强调，此次建议并非要求给予特殊优待。协会称，要求仅针对已获得政府许可、承担10年租赁义务和年租金涨幅不超过5%等公共义务的房地产投资信托，相应放宽税收和贷款监管。协会还表示，如果违反义务就全额追缴已减免的税款，便不会损害遏制投机这一原有监管目的。
协会相关人士表示：“长期租赁住房房地产投资信托是在政府许可和监管下，承担10年以上租赁义务的长期住房供应方，不应与追求短期收益的法人以同一标准看待。”他还称：“希望通过制度改进遏制投机，但不要阻碍租赁住房供应。”
版权所有 © 阿视亚经济。未经许可不得转载，禁止用于AI训练及使用。
