尽管京畿道调控区域扩大，首尔居民异地购房占比创4年来新高[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 21 Oct.2026 10:03(KST)

Updated 21 Oct.2026 14:29(KST)

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8月每10套购房中，7套位于非调控区域
九里、东滩交易减少，军浦、议政府、仁川增加
交易减少的调控区域东滩、器兴房价上涨

尽管将京畿道主要地区划为调控区的措施不断扩大，居住在首尔的居民购买京畿道公寓的占比仍创下4年来新高。有观点认为，随着在首尔及京畿道热门居住区通过租赁方式购房的途径受阻，带有“投机性”的买盘转向了京畿道非调控区。

据韩国房地产院21日公布的按买家居住地划分的公寓买卖交易数据，今年1月至8月，京畿道公寓买卖交易共12万7537笔，其中居住在首尔的买家占15.7%，较去年同期的12.9%上升2.8个百分点。交易笔数从1万3555笔大幅增加47.4%，达到1万9986笔。

仅看1月至8月的数据，这一占比为17.1%，是自2022年以来4年间的最高水平。尤其是今年8月的数据，创下自2022年5月（18.3%）以来4年3个月新高。该数据依据房地产实际交易申报书上买家的居民登记地址统计得出。

政府通过去年10·15措施，将首尔全境及京畿道12个主要地区划为调控区。措施实施后的10个月（去年11月至今年8月），居住在首尔的居民在京畿道12个调控区购买的公寓数量，较此前10个月减少7.8%。相比之下，同期在京畿道其余非调控区的购房量增加了58.6%。

从非调控区转为调控区的地区，这一现象尤为突出。今年上半年，居住在首尔的居民在九里市购买了968套公寓，较上年同期增加188.1%。龙仁市器兴区为532套，增加144.0%。今年2月新设为普通区的华城市东滩区，2月至6月也有383套公寓成交。

不过，政府于今年7月底将九里市、龙仁市器兴区和华城市东滩区追加指定为土地交易许可区后，居住在首尔的居民在这些地区购买的公寓数量减少了一半。

相反，在京畿道47个市、郡、区中，扣除15个调控区后，其余32个非调控区所占比重从今年5月至6月的55.1%升至7月至8月的65.3%。

与调控区相邻，或有城市更新项目及交通开发计划的非调控区，购房量增幅较大。

与调控区安养市东安区和义王市相邻的军浦市，7月至8月居住在首尔的居民购房量较此前两个月增加32.0%。军浦市正在推进第一期新城山本新城的重建项目。与首尔接壤的富川市远美区（20.4%）和议政府市（16.3%）的交易量也有所增加。

正在推进地铁7号线延长线及首都圈广域急行铁路C线建设的杨州市，相关购房量也增加了21.7%。水原市唯一的非调控区权善区，购房量同样增加22.9%。

东滩区、器兴区旁边的龙仁市处仁区（58.1%）和乌山市（54.5%）的购房占比也大幅上升，但两地此前的交易量分别只有31笔和22笔，受到基数效应影响。

在非调控区仁川，居住在首尔的居民购房量也有所增加。今年1月至8月，仁川公寓买卖共2万2474笔，其中居住在首尔的买家占9.9%，创下自2022年以来4年间新高。购房笔数为2224笔，增加40.4%。

友利银行房地产研究实验室负责人Ham Young Jin表示：“非调控区并非调整对象区域，多套房持有者无需承担转让所得税加重负担，也不是土地交易许可区，因此可以通过承租方式购房。如果购房目的不是自住，而是连同租约一起购入，就应视为期待房价差额收益的需求。”

尽管交易量减少，调控区房价仍呈上涨趋势。今年7月至9月，华城市东滩区公寓价格上涨6.16%。同期，龙仁市器兴区（5.97%）和九里市（3.50%）的房价也有所上涨。

建国大学房地产学系名誉教授Son Jae Young表示：“即使调控区交易减少，卖家也会预期房价进一步上涨，因此不愿挂牌出售，选择继续观望。调控措施未能遏制原有地区的房价，却一再引发买盘转向周边地区的‘气球效应’。”

本报道由人工智能(AI)翻译技术生成。