[首尔此刻]76万亿韩元市场Moa Town，须仔细审视共同实施方制度

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谈到Moa Town项目，人们通常会问“能新增多少套住房”。但这项事业不仅是一项住房供应政策，从另一个角度看，对建筑企业而言也是一个巨大的市场。

我亲自算了一下。根据首尔市于8月23日和10月12日公布的资料，2022年至今正在推进的Moa Town项目共有137处，约可提供13万套住房，平均每处约950套。首尔市表示，到2030年还将增加100处、共8万套住房。合计将达到21万套。

以江北地区近期建筑企业承接工程的造价为依据，按每套约3.65亿韩元计算，总工程造价为76.734万亿韩元。若将施工方工程费用按总销售收入（销售额）的40%计算，整体销售额将达到192万亿韩元。

再来算算共同实施方的收益。中浪区一个Moa Town项目在与共同实施方签订的合同中，约定按销售额的2.1%支付手续费。按这一比例计算，共同实施方每个Moa Town项目可获得170亿韩元的服务费，整体市场规模达4万亿韩元以上。据悉，相当多的项目选择共同实施模式，因此这一估算并不夸张。

Moa Town制度本身有不少优点。首个Moa Housing（街区住宅整治）项目——广津区汉阳联立住宅，在综合审议通过后仅用8个月便开工，并于今年8月竣工。住房数量从99套增至215套。首尔市表示，将把从选定候选地区到开工原本需要的6年进一步缩短至4.5年。对于江北地区那些多户住宅与老旧独栋、多人住宅混杂、难以进行重建的老旧低层住宅区而言，这是一种合适的解决方案。由于跳过整治区域指定和筹备委员会阶段，直接进行综合审议，推进速度也更快。

问题在于，涉及利益的环节准入门槛过低，制度也不够完善。《空置房屋及小规模住宅整治特别法》（《小规模住宅整治法》）允许合作社与建筑企业等共同实施项目，初衷是帮助专业能力和资金不足的合作社。但由于相关条件不完善，有企业从征集同意书阶段就介入，甚至左右施工方的选定。有人指出，这些企业没有切实履行项目实施方的职责，却以整治企业的身份收取巨额服务费。在掌握审批实务的共同实施方面前，由缺乏整治项目经验的居民组成的合作社很容易只剩下空壳。

现场已经拉响警报。今年4月，首尔北部地方法院认定，中浪区一个项目在未取得合作社成员书面同意的情况下签订的共同实施合同无效，并命令共同实施方退还7亿3000多万韩元。这笔服务费是在项目实施计划尚未获批前一次性支付的。

首尔市也通过审计要求共同实施方进行整改。然而，眼下二审仍在进行，一审胜诉的这家合作社决定于24日上午召开解散大会，并将“共同实施方选定及合同重新批准（追认）”列为议案。同日下午，毗邻拟整合项目的另一家合作社也将在定期大会上讨论追认共同实施合同的议案。究竟有多少合作社成员真正理解其含义？

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如果法院判决和审计之后，现场依然没有改变，就说明仅凭首尔市的指导方针和审计，难以管理一个涉及21万套住房的市场。韩国国土交通部也应尽快着手修法。必须准确掌握实际左右项目进程的共同实施方情况，并建立相应的核查机制。说Moa Town政策的成败取决于此，并不为过。

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