买盘蔓延至江南以外，江东、芦原交易额直线上升[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 18 Oct.2026 06:00(KST)

房价上涨、监管趋严，买家转向符合资金状况的次优选择
贷款占比芦原区以38%居首，江东区为22%

松坡区首次在房地产交易额上超过江南区，意味着买盘正向首尔全境蔓延。对进入松坡区仍感到负担的刚需购房者转向邻近的江东区新建小区，也有越来越多买家放弃麻浦、龙山、城东区（简称“麻龙城”），转而选择中低价房源集中的芦原区。房价上涨叠加贷款限制，购房资金正根据买家的资金状况流向次优选择。

从首尔南山眺望首尔市区公寓小区。韩联社供图

18日，国民力量党议员Kim Jongyang从国土交通部获得的《2021年至2026年8月底资金筹措计划书现状》显示，松坡区以7,078.8亿韩元位居第一，其后依次为江南区（6,087.8亿韩元）、瑞草区（4,918.8亿韩元），芦原区（3,892.6亿韩元）和江东区（3,789.7亿韩元）则并列第四和第五。

2021年和2022年，首尔全境都属于须提交资金筹措计划书的范围，江东区这两年均排在第12位。芦原区2021年排名第8，2022年则排在第18位。

首尔非江南地区的这两个自治区别区排名大幅跃升，实属罕见。2023年至2025年，首尔部分地区被移出监管区域，资金筹措计划书的提交范围随之变化，因此不纳入简单的排名比较。

与松坡区接壤的江东区，交易主要集中在比松坡区低一档的价位。今年截至8月，江东区成交的1.5亿至2亿韩元公寓有716套，多于松坡区的582套。另一方面，江东区成交的25亿韩元以上公寓有71套，而松坡区则有983套。

即使是同为专有面积约84平方米的户型，价格差距也超过10亿韩元。今年8月，蚕室Els专有面积84.97平方米的公寓以34.1亿韩元成交，高德Arteon同面积房源则以23.35亿韩元成交。

根据国土交通部实际交易价格公开系统，今年1月至8月，江东区公寓成交2,412套，较去年同期的3,352套减少28%。

尽管成交量减少，交易额仍然上升，原因在于公寓价格上涨。包括老旧公寓在内，江东区全区专有面积84平方米公寓的成交中位价为15亿韩元，但在高德洞和遁村洞的新建大型小区，20亿至30亿韩元价位的交易接连出现。

成交价超过15亿韩元的公寓从去年同期的914套增至今年的979套。超过20亿韩元的公寓从111套增至263套，达到原来的2.4倍；超过25亿韩元的则从6套增至71套。

专有面积约80平方米的公寓中，也出现了超过30亿韩元的交易。去年，江东区专有面积80平方米以上、不足90平方米的公寓中，最高成交价为高德洞高德Gracium一套专有面积84.24平方米、位于6层的房屋，成交价为26亿韩元。今年1月至8月，仅在遁村洞奥林匹克公园Foreon，专有面积约80平方米的公寓就有8套以超过30亿韩元的价格成交。今年6月，一套专有面积84.99平方米、位于30层的房屋以32亿韩元成交，8月同面积房屋又以31.95亿韩元易手。

除奥林匹克公园Foreon外，今年截至8月，江东区专有面积约80平方米、成交价超过20亿韩元的公寓有100套，相当于去年全年132套的75.8%。

位于上日洞的高德Arteon今年成交了35套专有面积约80平方米的公寓，成交价全部超过20亿韩元。该户型的成交中位价也从去年全年的18.5亿韩元升至今年的22.65亿韩元，涨幅超过4亿韩元。

在高德洞的Raemian Hillstate高德小区，成交价超过20亿韩元的比例也有所提高。去年全年，专有面积约80平方米的124套成交房源中，有23套（18.5%）超过20亿韩元；今年则有32套成交，其中20套（62.5%）超过20亿韩元。

江东区购房资金中，来自金融机构贷款的比例为21.8%，远高于松坡区的13.8%。房屋市价超过25亿韩元时，住房抵押贷款额度会降至2亿韩元；而在超过15亿、不超过25亿韩元的区间内，最高可贷4亿韩元。对于现金调度能力有限的刚需购房者而言，贷款使用空间更大的江东区成为现实可行的次优选择。

可供作为替代选择的新建大型小区数量充足，也产生了影响。在高德Gracium（4,932套）等现有大型小区的基础上，奥林匹克公园Foreon（12,032套）也迎来入住，形成了规模庞大的新建住宅区。预计于2028年完工的地铁9号线第四阶段延长工程，也被认为缩小了该地区与江南区在交通便利性上的差距，刺激了购房意愿。

跃居首尔第四位的芦原区，被视为放弃置换至市中心高端地段的刚需购房者首选替代区域。今年1月至8月，芦原区住宅购房资金中，来自金融机构的贷款为1.4851万亿韩元，在首尔25个自治区别中最多，占购房资金总额的38.2%。

上溪洞、中溪洞一带相对低价的大型小区较多，因此利用贷款购房的刚需需求相对活跃。

芦原区符合新生儿专项贷款条件、售价不超过9亿韩元的公寓相对较多，这也被认为降低了刚需购房者筹措资金的门槛。