房地产交易“稳居第一”易主……松坡反超江南[房地产A to Z]

随着住宅买盘涌向首尔松坡区，该区今年的购房资金规模自2021年开始汇总年度资金筹措计划（首尔全市、所有价格区间）数据以来，首次超过江南区。由于贷款限制和税务负担导致江南区交易大幅减少，30多岁和40多岁、为了改善居住条件而换房的实际需求集中流入松坡区。分析认为，松坡区的置业门槛低于江南区，同时前往工作地点等地的交通便利性较高。不仅松坡区，江东区、芦原区等首尔其他自治区的住宅资金流入也急剧增加，排名出现大幅波动。

首尔松坡区一处公寓小区。记者 Kang Jinhyeong

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18日，国会国土交通委员会所属的国民力量党议员 Kim Jongyang 分析了从国土交通部取得的《截至8月底的住宅资金筹措计划书》后发现，今年1月至8月，松坡区住宅购房资金合计7.0788万亿韩元。在首尔全市71.1278万亿韩元的购房资金中，松坡区占比达10%。江南区以6.0878万亿韩元位居第二。

江南区一直稳居购房资金排名第一。尽管交易量相对少于松坡区，但由于高价住宅数量众多，在资金流入方面一直领先不少。2021年，江南区（6.2436万亿韩元）的交易金额比松坡区多1.8292万亿韩元，去年则领先6808亿韩元。

今年购房资金规模出现反转，主要是因为松坡区房价涨幅较大。根据国土交通部实际交易价格公开系统申报的1月至8月公寓买卖合同（不含解除合同），江南区交易量从去年的2972套降至今年的1860套，减少37%；松坡区则从3614套降至2875套，减少20%。

同期，江南区公寓平均成交价仅从28.7亿韩元升至28.8亿韩元，涨幅只有1000万韩元。分析认为，贷款限制和税务负担令交易量大幅减少，但房价没有下跌，市场因此形成了以少数现金实力雄厚的买家为主的格局。 相比之下，松坡区平均成交价从去年的18.7亿韩元升至今年的20.6亿韩元，增加1.9亿韩元，涨幅为10.2%。

两地平均成交价的差距从10亿韩元缩小至8.2亿韩元。松坡区交易量降幅小于江南区，成交公寓的平均价格也有所上升，因此购房资金规模超过了江南区。尤其是在15亿至30亿韩元的价格区间内，松坡区成交公寓数量为1308套，比江南区多521套。

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购房需求集中在蚕室洞和可乐洞一带的大型住宅小区。仅 Ricenz（148套）、Helio City（139套）、Parkrio（131套）、Jamsil Ls（117套）和 Trizium（94套）这5个小区，就售出629套，占松坡区公寓总交易量的21.9%。这些小区的成交金额为1.8378万亿韩元，占松坡区交易总额的31.1%。

上述小区专有面积84平方米的实际成交价今年以来均刷新最高纪录。蚕室洞的 Jamsil Ls 今年2月以37亿韩元（21层）成交，比去年10月创下的35亿韩元（21层）上涨2亿韩元。Ricenz 今年7月以36.95亿韩元（15层）成交，超过了去年的36亿韩元（20层）。

可乐洞的 Helio City 今年2月以31.5亿韩元（28层）易手，比去年11月的30.75亿韩元（20层）上涨7500万韩元。新川洞的 Parkrio 去年11月以31.5亿韩元（16层）成交，今年1月则以32.2亿韩元（20层）售出。

从资金筹措明细来看，卖掉现住房、换购更优质地段住宅的“换房”需求尤为突出。今年松坡区购房资金来源中，出售房地产所得等占37%，金融机构存款占17%，金融机构贷款占14%，依次位居前三。

专家认为，较江南区更低的置业门槛与便捷的商务区交通条件相结合，促使作为住宅购房主力的30至40岁实际需求群体流入松坡区。

KB国民银行房地产首席专家 Park Wongap 表示：“随着30至40岁的高收入双职工夫妇成为购房主力，他们看上去选择了置业门槛相对较低的松坡区，而非房价门槛较高的江南区。松坡区不仅方便通勤至江南和首尔南部，也便于前往京畿南部的板桥等地，正在吸纳周边地区的需求。”

Park Wongap 接着指出：“过去，投机性资金大量流入松坡区，尤其是再开发项目，因此市场低迷时，松坡区房价比江南区更早下跌，波动也更大。近来，已完成重建的小区逐渐吸引以自住为目的的买家，市场性质已转变为实际需求主导的市场，即使在下跌周期，房价也不易下跌。”

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