[各自求生的JR REIT]债权人称“先设保障机制”，股东称“房地产投资信托走向消亡”……JR REIT修订方案引争议

Published 15 Oct.2026 07:18(KST)

5790亿韩元偿债资金中，经营现金仅817亿韩元
退市事由已出现，仍称"将通过增资偿还"
自主重组支持协商期限第六次延长

JR Global REIT虽提出了提前偿还债务的修订方案，但股东联合会已向法院提交反对意见书，公开发行债券持有人之间也意见不一，预计自主重组支持协商将举步维艰。

据15日投资银行业界消息，首尔回生法院前一天将JR REIT自主重组支持协商期限再延长一个月，至11月13日。法院暂缓作出启动决定，以便债务人与债权人进行自主协商。自今年4月申请重整以来，这是第六次延期。

JR REIT于12日公布的修订方案中，5790亿韩元偿债资金里，仅有817亿韩元（14%）来自租赁业务收入。公司计划通过再融资、出售资产和增资等方式筹集其余资金，但相关安排尚未敲定，引发投资者担忧。

比利时金融大厦。JR Global REITs官网

不过，偿债方案能否敲定，关键在于债权人。公开发行债券条款变更须经债券持有人会议决议并获得法院批准，股东没有表决权，只能表达意见。

公司在申请重整前撤回了规模达1200亿韩元的增资计划；上个月又在英国诉讼中败诉，随后还被出具无法表示审计意见。尽管此前用于说服投资者的前提接连崩塌，公司仍基于存在诸多不确定性的前提重新制定了修订方案。

股东联合会：“借新债还旧债的结构”

修订方案公布后，由154名股东组成的代表委员会向首尔回生法院提交意见书，指出：“在偿债资金中，新借款1925亿韩元与股东资金1687亿韩元合计占62.4%”，“这是借新债还旧债的结构”。

计入股东承担部分的700亿韩元零利率股东配售可转换债券，以及计划通过增资或私募债券筹集的987亿韩元，合计相当于停牌前市值（约2333亿韩元）的72%。此外，公司因无法表示审计意见，已出现退市事由，也是一大问题。公司在修订方案问答中自行表示：“一旦退市，增资和发行股东配售可转换债券实际上都不可能进行。”这意味着，可能无法实施的融资手段却支撑着约30%的偿债资金。

对此，JR REIT相关人士回应称：“现在与其假设公司会退市，不如尽最大努力维持上市地位。我们正通过提出异议、提交改善计划以及接受下一财年的审计等方式，推动消除退市事由。”

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股东联合会还质疑资产管理公司的利益冲突。公司在问答中表示：“（如果启动重整程序）管理人可以解除与资产管理公司的委托合同，并另行指定第三方。”因此，对JR投资管理而言，启动程序可能意味着失去委托合同。公司相关人士回应称：“出售资产是最后手段”，但未回答是否愿意放弃资产出售手续费。

公司：“前提是金融大厦价值为11亿欧元”

围绕抵押估值的争论也在持续。公司提出再融资后的贷款价值比为57.3%和63.6%；据此倒推，估值约为11亿欧元。若采用英国高等法院认定有效的当地贷款团估值9.2亿欧元，2029年底的贷款价值比将达到76.1%，超过现有贷款65%的违约标准。公司计划从明年起将租金下调20%，并以租约延期至2046年为前提推进再融资；这相当于一边降低租金，一边假设估值上升。

公司相关人士解释称：“方案以金融大厦此前采用的约11亿欧元估值为前提。仲量联行曾将其估值为9.2亿欧元，存在低估，但英国法院也曾指出该估值评估存在缺陷。”不过，上个月8日，英国高等法院商事法庭驳回了公司提起的诉讼，同时认可仲量联行的估值本身有效，并维持现金留存安排不变。

公司假设私募债券年利率为0%，修订方案还提出：“借款和发行债券可能导致负债率暂时上升”，并计划在债务全部偿清之前豁免适用负债率财务约束条款。

债权人：“应先建立保护机制”

公开发行债券持有人也接连对修订方案提出质疑，各方共同诉求是建立保障机制。他们认为，如果没有措施应对到2029年底仍无法偿清本金的情况，就难以同意方案。债权人论坛的一名管理人员发帖称：“目前的偿债计划既不够快，也不够安全”，并提议比较提前出售比利时金融大厦与转入重整程序两种方案。

偿债方案敲定前仍有若干程序需要完成。公开发行债券须按期次分别召开债券持有人会议；根据《商法》，须获得出席会议的债券持有人表决权三分之二以上、且总表决权三分之一以上赞成，决议方可通过。机构债权人不属于会议对象，须通过个别协商取得同意。公司称即将召开董事会，预计会议将在下个月举行。如果未能及时通过决议并获得法院批准，自主重组支持协商期限也可能再次延长。