“撤掉床铺换上手术台后……”豪掷1.7万亿韩元的“大金主”，改变江南酒店格局[房地产A to Z]

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随着外国医疗游客迈入200万人时代，首尔江南商业区及主要酒店的收益格局正在发生变化。医疗业态填补空置商铺，住宿设施也开始将医院引入酒店、取代部分客房，医疗业态已成为商业地产市场的重要租户。

据全球房地产服务企业高力国际韩国13日发布的《熟悉的街区，不一样的街区：医疗业态与江南篇》报告，截至2025年末，江南医疗业态门店仅占全部门店的27%，但销售额同比大增80%，带动了商圈消费。其销售额规模是明洞、弘大、圣水、岛山公园和汉南5个商圈合计规模的1.5倍。

首尔江南区新沙站附近的一栋建筑内设有一家整形外科医院。记者 Kang Jinhyeong 摄】【。

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医疗业态的发展带动商圈空置率下降。江南商圈空置率从2023年第四季度的约23%降至2026年第二季度的约13%。2025年，江南商圈零售业和服务业门店分别减少3%，餐饮业门店数量则没有变化；医疗业门店数量同比增加5%。这一现象也出现在其他商圈。同一时期，明洞和弘大的医疗业态销售额分别增长110%和295%，门店数量也分别增加25%和14%。

医疗业态的扩张还延伸到了酒店。首尔江南区奥克伍德尊贵酒店COEX中心将地下1层约1650平方米（500坪）的空间出租给一家诊所。钟路区UH Suite首尔仁寺洞从规划阶段起，就被设计为结合酒店与诊所的复合空间。中区乐天首尔大酒店则将8层和9层的部分客房改造为医疗空间。

高力国际韩国评价称：“医疗租户利用闲置空间带来稳定的租金收入，同时还能带动与住宿相关的餐饮、零售和美容消费，从而使酒店收益结构更加多元化；这也有望提升资产价值。”

去年主要商圈各行业销售额及门店数量同比增减幅。戴德梁行供图

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报告分析称，外国患者人数激增拉动了医疗需求。2025年，访韩外国患者约为201万人，首次突破200万人。他们的医疗旅游消费额达到1.7万亿韩元。

高力国际韩国零售租赁集团负责人、常务 Yun Hwas eop 表示：“医疗业态如今已不只是诊疗空间，更是能够同时提升商圈消费和整栋建筑价值的核心业态。业主和酒店运营方应将医疗租户视为能够改变整体资产收益结构的因素，而不只是租赁面积。”

Yun Hwas eop 还表示：“医疗业态下一阶段的增长，关键不在于进驻哪里，而在于与哪些需求相结合。符合商圈特征的入驻策略，将决定未来的资产价值。”

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