江南、瑞草房价连续9周下跌……江南三区两个月房源增加逾5000套[房地产A to Z]

首尔公寓房价连续87周上涨，创下最长上涨纪录；而江南区和瑞草区则分别连续9周下跌。分析认为，这是由于政府8月3日税制改革导致持有税负增加，低于市场价的急售房源大量涌出所致。

韩国房地产院11日发布的每周公寓市场动态显示，本月第一周（截至5日），江南区公寓成交价较前一周下跌0.34%。江南区房价自8月第二周下跌0.02%后，已连续9周下跌。瑞草区也自8月第二周下跌0.04%、转为跌势后，房价连续9周下滑。本周较前一周下跌0.27%。松坡区较前一周下跌0.19%，连续5周下跌。

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以江南三区为中心的房价持续下跌，分析认为这与税制改革的影响有关。政府去年8月公布的税制改革方案提出，自2028年起，将住房长期持有特别扣除从按持有期限计算改为以居住情况为依据，并新设扣除上限。方案还包括自2027年起，暂时下调多套房持有者的转让所得税附加税率。虽然改革方案尚未最终敲定，但由于预计将增加高价住宅业主的税负，江南地区的高龄业主和多套房持有者纷纷抛出大量急售房源。

例如，瑞草区来美安One Bailey一套专有面积59平方米（24坪型）的房源，挂牌价为40亿韩元，较最近一次实际成交价（8月，47亿韩元）低约7亿韩元。此外，还有两套房源挂牌价在42亿韩元左右。江南区开浦住公7区一套专有面积60平方米（25坪）的房源，挂牌价为28亿韩元，较最近一次实际成交价——6月的30.5亿韩元——低2.6亿韩元。江南区开浦住公5区一套专有面积53平方米（22坪）的房源则以30亿韩元急售，较同户型最高挂牌价37亿韩元低7亿韩元。除私人直接交易外，最近一次实际成交发生在今年2月，成交价为34.5亿韩元。

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大量急售房源涌出，也使市场挂牌量大幅增加。根据Asil的数据，首尔公寓挂牌量在8月3日税制改革方案公布当天为2.2182万套，截至8日增至2.7896万套，两个月内增加约5700套。分区来看，江南区挂牌量从9453套增至截至8日的1.1727万套，增加约24%；瑞草区从7630套增至9701套，松坡区从5099套增至6468套，分别增加31.8%和26.8%。

不过，专家分析认为，江南房价下跌蔓延至首尔全境的可能性有限。由于严格的贷款限制和税制改革影响，首尔公寓市场分化为高价住宅与中低价住宅两类，走势截然相反。尤其是首尔外围总价不超过15亿韩元的中低价公寓，买盘涌入，房价大幅上涨。

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KB国民银行房地产首席专家委员会委员Park Wongap表示：“税制改革抑制了换购更高档地段住房的需求，江南房价到明年可能仍将疲软。不过，与过去不同，如今市场已经分化，因此江南房价下跌看来不会立即蔓延至总价不超过15亿韩元的中低价住宅市场。”

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