江南、瑞草房价连续9周下跌……江南三区两个月房源增加逾5000套[房地产A to Z]

首尔公寓房价连续87周上涨，创下持续时间最长的纪录；与此同时，江南区和瑞草区则分别连续9周下跌。分析认为，政府8月3日税制改革导致持有税负增加，促使大量低于市价的急售房源涌入市场。

据韩国房地产院11日发布的每周公寓市场动向，本月第一周（截至5日），江南区公寓成交价较前一周下跌0.34%。江南区房价自8月第二周下跌0.02%后，已连续9周走低。瑞草区也自8月第二周转为下跌、跌幅为0.04%后，房价连续9周下滑。本周房价较前一周下跌0.27%。松坡区较前一周下跌0.19%，连续5周下跌。

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分析认为，以江南三区为中心的房价持续下跌，缘于税制改革的影响。政府8月公布的税制改革方案提出，自2028年起，将住房长期持有特别扣除（长期持有特别扣除）从按持有年限计算改为以居住情况为依据，并新增扣除上限。此外，方案还包括自2027年起，暂时下调多套房持有者的转让所得税加征税率。尽管改革方案尚未最终确定，但市场预计其方向将增加高价住宅业主的税务负担，因此江南地区的高龄业主和多套房持有者纷纷挂牌急售，大量房源涌入市场。

实际来看，瑞草区来美安One Bailey一套专有面积59平方米（约24坪）的房源，挂牌价为40亿韩元，比最近一次实际成交价（8月成交，47亿韩元）低约7亿韩元。此外，还有两套房源挂牌价在42亿韩元左右。江南区开浦住宅7区一套专有面积60平方米（约25坪）的房源，挂牌价为28亿韩元，比最近一次实际成交价——6月的30.5亿韩元低2.6亿韩元。江南区开浦住宅5区一套专有面积53平方米（约22坪）的房源则以30亿韩元急售，比同户型最高挂牌价37亿韩元低7亿韩元。除私下交易外，该房源最近一次实际成交发生在今年2月，成交价为34.5亿韩元。

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大量急售房源上市，也令市场挂牌量大幅增加。根据Asil的数据，首尔公寓挂牌量在8月3日税制改革方案公布当天为2万2182套，截至8日已升至2万7896套，两个月内增加约5700套。分区来看，江南区挂牌量从9453套增至截至8日的1万1727套，增幅约24%。瑞草区从7630套增至9701套，松坡区从5099套增至6468套，增幅分别为31.8%和26.8%。

不过，专家分析认为，江南房价下跌向首尔全市蔓延的可能性有限。高强度贷款限制和税制改革影响下，首尔公寓市场分化为高价住宅和中低价住宅两部分，呈现出截然不同的走势。尤其是首尔外围地区价格在15亿韩元以下的中低价公寓，买盘集中，房价大幅上涨。

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KB国民银行房地产首席专家Park Wongap表示：“税制改革抑制了向更优地段换房的需求，江南房价可能会一直疲软到明年。”他同时指出：“不过，与过去不同，如今市场已经分化，因此江南房价下跌似乎不会立即蔓延至价格在15亿韩元以下的中低价住宅市场。”

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