“这招你不知道吧？”84平方米商住综合体以21.4亿韩元售出……绕道购房需求扩大[首尔全域土地交易许可制实施1年]

为规避政府规定的实际居住义务和土地交易许可制度，绕道购房的需求不断扩大，房地产市场各处都出现了“气球效应”。一方面，规避了监管标准的商住综合体吸引了细分需求；另一方面，在不属于许可范围的拍卖市场中，买家溢价竞拍公寓的案例接连出现。购房需求转向首尔郊区、京畿道及非公寓市场，带动房价接连上涨。

1日，首尔市内一家房地产中介门店的房源告示。韩联社供图。

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据11日房地产业内人士透露，现行规定以每户的土地份额而非住房面积作为土地交易许可的判定标准，正被用作规避监管、投资房产的途径。高层商住综合体中，各户在整块土地中所占份额通常不超过商业用地标准面积15平方米，因此可以通过承接全租租约的方式购入。在土地交易许可管制区内，居住用地的土地份额超过6平方米就必须申请许可；商业、工业用地的标准为超过15平方米，绿地为超过20平方米。土地份额是指各户在整个小区土地中所占的部分。

高层密集建设的商住综合体，相较于住房面积，土地份额较小。首尔东大门区地上最高65层的“清凉里站乐天城堡 SKY-L65”就是典型案例。该小区专有面积84平方米的户型，土地份额约为11.7平方米。由于未超过商业用地15平方米的标准，不受土地交易许可制度规定的实际居住义务限制。7月16日，该户型以21.4亿韩元（43层）创下最高成交价。

附近的“清凉里站韩阳Sujain Graciel”专有面积84平方米的户型，土地份额也约为11.8平方米，因此不属于许可对象。该户型今年7月9日以19亿韩元（34层）的最高价售出。即使在同一小区内，监管规定也会因楼栋和户型而异。城东区下往十里洞的“Centras”小区共30栋，其中位于商业用地上的127至130栋部分户型不属于许可对象。专有面积44平方米和59平方米的户型，土地份额不超过15平方米，可以在交易中由买方承接全租押金。

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完全不受土地交易许可制度约束的拍卖市场，也被视为监管盲区。拍卖价较评估价溢价最高的公寓集中在首尔郊区。据GG Auction统计，2026年9月首尔公寓拍卖成交价率（成交价与评估价之比）排名前十的案例中，有九宗位于芦原、道峰、江北和城北区。芦原区中溪彩虹公寓的评估价为3.84亿韩元，最终以4.951亿韩元拍出，高出评估价28.9%。江北区樊洞1号园区住公公寓的成交价也超过4.58亿韩元的评估价，达到5.6507亿韩元。

“气球效应”正扩散至联排住宅、多户住宅等非公寓类住宅。2025年9月至2026年8月的一年间，首尔市独栋住宅、多户住宅、联排住宅等交易量为4.9988万宗。与此前一年4.0353万宗的交易量相比，增加了23.88%。

政府为遏制“气球效应”，也将京畿道12个地区一并划为土地交易许可管制区，但这一措施同样未能取得明显成效。同一时期，包含盆唐和板桥新城的城南市盆唐区房价上涨22.66%，相邻的龙仁市水枝区也上涨19.08%。随着大型再开发、再建项目小区陆续入住，光明市房价也大涨19.52%。

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尤其是由东滩1、2新城组成的京畿道华城市东滩区，自区政府体制启动后，今年开始单独统计相关数据，仅8个月房价就上涨17.59%，涨势最为迅猛。韩国国土交通部于6月底将东滩、龙仁市器兴区和九里市等3个地区新增列为投机过热地区和调整对象地区。

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