曾称要“遏制投机需求”的政策目标，结果只加剧租赁市场不安[首尔全境土地交易许可制实施1年]

2025年10·15措施出台后，政府扩大划定土地交易许可区，以阻止非自住目的的购房行为。此前仅限于江南三区和龙山区的首尔土地交易许可区，扩大至首尔所有自治区域。京畿道的光明、城南、水原、安养、龙仁水枝、义王、河南等12个地区也被纳入其中。这是历来为遏制以住宅而非一般土地为对象的投机行为，所划定的土地交易许可区中范围最大的一次。

View original image

本月20日，首尔全境被划为土地交易许可区将满一年。按照政府的意图，购房时连同租户一起接手的“带租约购房”正呈减少趋势。然而，购房后必须实际居住两年的规定，反而成了刺激租赁市场的导火索。由于买家不能将房屋出租，租赁房源减少，全租押金涨幅已超过此前因引入租赁市场两项法律（续约请求权、全租及月租上限制度）而导致市场动荡达到顶峰时的水平。

实际交易也并不容易。随着赠与、股票等金融收入以及私人借款的比重上升，现金调动能力不足的人越来越难获得购房机会。尤其是，原本仅适用于交易金额超过6亿韩元房屋的资金筹措计划书提交要求，已扩大至所有交易，此外还须提交金融交易确认书等补充证明文件。若名下已有房产，还得接连准备处置计划书，说明如何处理现有住房；房屋追加购置理由说明书；以及租赁合同终止确认书。冠岳区一家房产中介的负责人称：“资金筹措计划书的审查非常严格，有时甚至需要说明过去10年的资金来源，因此我们会建议客户先咨询税务师。”

曾任执政党智库民主研究院副院长的世宗律师事务所通商产业政策战略中心专门委员Choi Byeongcheon近日在社交媒体上表示：“重要的是，这对普通民众是否有利。”他还称：“土地交易许可制度延长得越久，全租和月租价格就会涨得越多，普通民众的住房开支负担也会越重。”

政府于去年10月决定扩大土地交易许可区，政策目标是稳定房价。根据当时的政策简报，企划财政部（现财政经济部及企划预算处）、国土交通部、金融委员会、国税厅等部门认为，随着房价上涨预期增强，投机性需求流入已显现，难以排除房价进一步上涨的可能，因此共同制定了稳定住宅市场的措施。为消除投机性需求，政府禁止带租约购房，并规定购房者必须实际居住。

View original image

一年后来看，这项措施虽有助于压制投机需求，却成了一把刺激租赁市场的“双刃剑”。国会国土交通委员会所属国民力量党议员Kim Jongyang办公室11日从国土交通部取得的住宅资金筹措计划书显示，在首尔公寓购房资金中，通过承接租赁保证金实现带租约购房的占比，在土地交易许可制度实施前后减少了一半。全域划定前一年（2024年10月至2025年9月）为15.76%，划定后（2025年10月至2026年8月）降至7.80%。

政府政策的核心目标区域、带租约购房最为集中的江南区，同期占比也从10.2%大幅降至5.72%。江南区购房资金中租赁保证金所占比重，2022年曾高达21.3%，而今年1月至8月已骤降至6.43%，不到此前的三分之一。这反映出在土地交易许可区购房后必须自行居住两年的规定已传导至市场。

然而，购房者必须入住，原本可供租户租住的全租和月租房源也随之销声匿迹。房地产大数据企业Asil数据显示，截至本月8日，首尔全租及月租房源为3万7896套，较一年前的4万3281套减少12.5%（5385套）。

随着市场租赁供应减少，包括租赁保证金在内的租赁价格不断上涨。韩国房地产院的每周全租价格指数数据显示，土地交易许可制度实施后一年（2025年10月至2026年9月），首尔公寓全租价格指数上涨9.92%。与划定土地交易许可区前一年的涨幅（2.41%）相比，涨幅扩大至4.1倍。

涵盖月租市场的全租及月租综合价格指数，涨幅也从划定土地交易许可区前一年的2.82%飙升至划定后的一年内的8.45%。这两项指标均远高于租赁市场两项法律于2020年7月实施后，全租押金涨幅最为剧烈的10个月（2020年10月至2021年8月）的4.82%。

友利银行房地产研究实验室负责人Ham Youngjin表示：“可供出租的房源因闲置住宅减少而缩减，再加上许可和开工等环节供应不足，导致租赁市场不稳定这一副作用。”

从家庭贷款指标来看，政策效果也低于预期。政府去年表示，将“大幅加强金融监管，避免充裕的流动性过度流入房地产市场”，但受冲击的只有租户的全租贷款，家庭债务总量并未得到遏制。

韩国银行《2026年8月金融市场动向》数据显示，截至今年8月底，银行业家庭贷款余额为1198.3万亿韩元，其中住房抵押贷款达952.5万亿韩元，创历史新高。今年1月至8月，住房抵押贷款增加17.3万亿韩元。虽然比去年同期增加的27.7万亿韩元减少了10万亿韩元以上，但仍在持续增长。也就是说，购房所需的住房抵押贷款需求并未减弱。

与此相反，全租资金贷款自今年6月起连续三个月每月减少700亿至800亿韩元。去年同期则是每月增加300亿至400亿韩元。由于全租房源紧缺，交易本身陷入停滞，贷款规模也随之缩小。

带租约购房受阻后，只有手头现金充裕的人才能买下首尔的住房。据Kim Jongyang议员办公室的数据，在房地产购房资金中，赠与及继承所占比重从扩大土地交易许可区前的3.82%升至此后的6.13%，接近翻倍；出售股票和债券所得资金的占比也从3.31%扩大至7.17%。属于个人交易的其他借款占比则从3.79%升至6.27%。

必读新闻

“为了扶持阿里、Temu而要搞垮大创”的说法广泛传播……事实核查结果如何？[Why&Next]

• “这招你不知道吧？”84平方米商住综合体以21.4亿韩元售出……绕道购房需求扩大[首尔全域土地交易许可制实施1年]
• “连刷短视频带来的多巴胺都能抛诸脑后的‘2万韩元快乐’”……中国年轻人迷上奶奶辈的爱好[中国.zip]
• 特朗普因无缘诺贝尔和平奖终于“勃然大怒”：“我理应获得8个”
• “不爱狗肉和鳐鱼，爱吃披萨”……41岁美女护士引网友纷纷喊“见面”，没想到竟有反转

专家指出，土地交易许可制度未能实现稳定房价这一初衷，反而加剧了租赁市场的不稳定。世宗律师事务所专门委员Choi Byeongcheon在社交媒体上写道：“过去一年已经充分证实，土地交易许可制度并无稳定价格的效果。”

版权所有 © 阿视亚经济。未经许可不得转载，禁止用于AI训练及使用。