手握大量高价土地的“优质地主”资产股会走俏吗？
成本模式土地必须在附注中披露公告地价
泰光产业、乐天七星、Seobu T&D：代表性资产股
持有众多超市和百货商店的流通企业也有望受益
从今年12月结算的财务报表起，企业必须在附注中披露所持土地的官方公告地价，市场关注度因此集中到市净率较低、资产优质的股票上。由于几十年来一直按账面取得成本计价的市中心优质地块将计入官方公告地价，相关股票有望实现价值提升。
金融监管部门上月最终敲定了《企业会计准则第1016号——固定资产》的修订案。此次修订的核心，是要求对采用成本模式计量的土地在附注中披露官方公告地价。
此前，韩国企业对持有土地进行会计处理时，可以选择按取得时价格入账的成本模式，或每年反映市价的重估模式，但大多数企业一直采用成本模式。因此，购于20世纪70至80年代的市中心优质地块，在账面上仍按几十年前的购入价格计价。
但从2026年12月结算的财务报表起，即使土地采用成本模式计量，也必须在账面金额旁边的附注中列示最新的单宗土地官方公告地价，以便一目了然地进行比较。
因此，市场期待企业通过资产重估提升企业价值。韩华投资证券研究员Eom Sujin解释称：“对于几十年前购入土地和建筑物、一直按取得成本入账的企业而言，按市价计算的实际市净率必然低于按账面金额计算的市净率。资产当前市价与账面金额之间的差距，可以视为潜在上涨空间。”
韩华投资证券分析认为，此次修订将使持有大规模非经营性建筑物和土地、拥有通用性强且数量众多的经营性资产，或虽因属于核心经营资产而出售可能性较低、但重估可能带来利好的企业受益。
预计受益最明显的领域，是持有市中心优质地块的企业；这些地块并未直接用于主营业务，或具有较强的开发及租赁潜力。
市净率仅约0.20倍、估值偏低的泰光产业就是代表。泰光产业持有首尔圣水洞延武场街地块、中区奖忠洞总部办公楼地块，以及釜山龟瑞洞旧厂址等，均按取得成本入账。据估计，这些资产的实际市值远高于账面价值，达到数倍以上。
首尔瑞草洞物流仓库地块的所有者乐天七星饮料，也被视为典型的资产股。瑞草洞地块的账面价值仅数千亿韩元，但估算实际市值高达2万亿至4万亿韩元。
庆邦持有永登浦时代广场地块，该地块于20世纪30年代作为厂址购入，后开发为大型综合购物中心；此外，持有釜山金井区旧厂址等的万豪制钢，也被列为实际价值值得关注的企业。
在全国核心商圈拥有自有门店地块的大型流通企业也属于受益群体。
乐天购物持有首尔明洞总店及乐天酒店地块，以及全国多处百货商场和超市的自有地块，仅账面土地价值就达数万亿韩元。易买得和新世界也持有遍布全国的易买得、Traders门店地块，以及江南店、Centum City店等优质百货商场土地。
这些市中心百货商场和大型超市门店具有很强的商业通用性，易于通过售后回租或向房地产投资信托基金注资等方式实现资产证券化。如果通过在附注中列示官方公告地价，明确显示市价与账面价值之间的差距，预计将形成强劲的资产驱动力，为股价提供支撑。
Eom研究员表示：“用作超市或百货商场的建筑物大多位于市中心，而且只要进行翻修等改造，也完全可以出售给属于其他行业的企业或非营利组织。如果类似资产有数十处甚至数百处，即使出售其中一部分也不会对整体业务造成重大影响，那么在低市净率资产股中，这类企业的上涨空间也更大。”
虽然眼下无法出售全部资产，但持有地块具备开发潜力、且官方公告地价重估后净资产增加效果明确的企业也值得关注。物流企业持有的港口、码头、仓库，以及休闲企业的高尔夫球场、住宿设施等，都是核心经营资产，且用途高度专门化，因此出售可能性较低；但如果根据这些经营资产的市价提高净资产价值，仍可能对股价构成利好。
西部T&D持有首尔龙山站旁的首尔龙城酒店项目地块，以及正在推进尖端物流综合园区开发的首尔阳川区新亭洞西部卡车客运站地块。KB证券研究员Choi Yonghyeon表示：“目前持有资产的价值尚未充分反映在股价中。按近期市价估算，持有资产总值保守估计也达2.7万亿韩元（酒店1.4万亿韩元、新亭洞8500亿韩元、罗津1600亿韩元等）。相比之下，公司目前市值仅7000亿韩元，即使考虑1.2万亿韩元净负债，股价仍处于低估状态。”
Eom研究员表示：“不少企业几十年前购入的办公楼，或曾经开发的经营设施及地块，如今价值已达到购入或建设时的数倍乃至数十倍，却仍按最初的账面金额入账。通过重估反映市价，不仅能增加净资产，为股价上涨提供依据，还能带来改善负债率的附带效果。”
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