“限制押金差投资又有什么用？”外围房价猛涨4亿韩元，突破20亿韩元……“陷入监管陷阱”[首尔全境土地交易许可制实施1年]

by Jung Doohwan

Published 11 Oct.2026 07:00(KST)

Updated 11 Oct.2026 13:13(KST)

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尽管遏制押租金差额投资，外围房价却大幅上涨，适得其反
"无差别划定范围存在问题"……也有观点主张"部分解除"

全面划定土地交易许可区已满1年。然而，专家对土地交易许可制度的政策效果仍打上问号。尽管这一制度阻断了通过承租押金购房的所谓“押金差投资”，但住房交易量几乎没有变化，房价仍在持续上涨。面对年底到期，政府表示将观察市场情况，再决定是否延长或扩大指定范围。

去年10月，首尔全境被划为土地交易许可区，押金杠杆购房受到限制，但外围地区房价大幅上涨，负面效应也不容小觑。首尔芦原区一带全景，当地聚集着大量中低价公寓。

芦原、江西、城北、九老的交易许可占比超过30%

据首尔市12日透露，自2025年10月首尔市25个自治区全部被划为土地交易许可区以来，截至今年8月，首尔住房土地交易许可总计5.599万宗。其中，获批交易最多的是芦原区，共6941宗，占首尔总量的12.4%。其后依次为：▲江西区3921宗 ▲城北区3506宗 ▲松坡区3479宗 ▲九老区3327宗等。除松坡区外，首尔另外4个中低价公寓较为密集的区，获批交易占比达到31.6%。

另一方面，首尔江南三區的许可量为7337宗，仅占总计5.599万宗的13%；而江南三區公寓户数占首尔公寓总户数的21.5%。江南区许可量在4月达到445宗的峰值后，5月降至315宗，6月为177宗，7月为131宗，8月进一步缩减至93宗。瑞草区也呈现类似趋势，8月许可量仅为77宗。

“限制押金差投资又有什么用？”外围房价猛涨4亿韩元，突破20亿韩元……“陷入监管陷阱”[首尔全境土地交易许可制实施1年]

尽管押金差投资受到限制，首尔公寓整体买卖交易量仍几乎没有变化，这一点也值得关注。江南地区交易萎缩，但外围地区交易增加，抵消了这一影响。根据首尔房地产信息广场的统计分析，2024年10月至2025年9月这一年间，首尔公寓买卖交易共7.0896万宗；而2025年10月至今年9月这一年间，交易量为6.7942万宗。尽管押金差投资受到限制，首尔公寓交易量也仅减少了4.2%。

押金差投资虽受阻，外围房价仍上涨4亿韩元……租赁市场也不稳定

韩国不动产院房地产统计系统的分析结果显示，尽管禁止以自住以外目的购房，首尔公寓价格仍在持续上涨。

带动首尔房价上涨的同样是交易集中于外围地区。同期，东北地区指数从92.73升至103.25，上涨11.34%；西南地区从91.11升至102.44，上涨12.43%。西北地区涨幅也达到11.34%。由江南三區组成的东南地区同期从93.01升至100.96，上涨8.54%。

城北区吉音洞来美安吉音中心园84平方米E户型（按专有面积计）2025年10月的实际成交价为16.3亿韩元（23层），而最新一笔实际成交发生在今年7月，价格达到20亿韩元（15层）。

楼龄超过20年的外围老旧小区也不例外。九老区开峰洞现代公寓84平方米A户型，在2025年10月划定土地交易许可区之前，实际成交价为8.3亿至8.7亿韩元；上个月成交价则达到11.95亿韩元（19层）。

“一刀切划定范围过广……需要精准分析效果”

根据“10·15措施”划定的土地交易许可区，期限将于今年12月31日届满。此后，政府必须结合市场情况，决定延长指定期限还是解除指定。虽然房价趋稳、交易量恢复正常水平等都属于解除指定的条件，但就目前而言，短期内难以期待房价稳定。

学界专家认为，政府因一刀切划定土地交易许可区而陷入了“监管陷阱”。也就是说，政策效果不及预期，但又难以轻易撤回。相反，受“气球效应”影响，政府还面临着扩大土地交易许可区范围的压力。

作为地方政府的首尔市曾于2025年2月将蚕室、三成、大峙、清潭洞一带91个小区、4.3772万户住宅从土地交易许可区中解除；但由于江南地区交易激增、房价上涨，最终在一个多月后又将江南、瑞草、松坡、龙山区划入许可区。据共同民主党议员Jang Jongtae介绍，当时解除指定后仅35天，交易量就激增至原来的3倍，成交额接近7.8万亿韩元。

延世大学尚南经营院教授Ko Junseok表示：“由于监管长期持续，出现了租赁房源减少这一意料之外的影响。解除土地交易许可区才能让租赁房源重新进入市场，但由于押金差投资，很难轻易放开。”

政府表示，将密切关注市场情况，审慎研究是否延长指定期限或扩大指定区域。国土交通部长Hong Jiseon在7日举行的国会国土交通委员会会议上称：“根据目前情况，我们认为市场对土地交易许可制度仍存在一定需求。”不过，谈及是否扩大土地交易许可区时，Hong部长表示，将“综合观察和研究房价上涨、住房认购竞争率等情况”。对于要求地方政府大规模解除指定前与国土交通部协商并分析市场影响的方案，Hong部长也表示：“必要时有必要实施。”

汉阳大学教授Lee Changmu提出，应分阶段解除指定。Lee教授表示：“为消除租赁市场不稳定等市场忧虑，即使无法一次性全部放开，也应先解除主要地区以外区域的指定；江南地区以外的首尔外围地区和京畿道地区应优先解除。”

韩国城市研究所所长Choi Eunyoung指出：“土地交易许可区这一政策工具应在有限范围内精准使用，但最初的指定范围确实过于宽泛。”不过，Choi所长认为，现阶段解除部分既有许可区也应审慎。她补充称：“市场似乎会借此观察政府的政策意志。如果贸然解除既有许可区，可能向市场释放错误信号，让人以为‘政府允许押金差投资’。”