“整栋租10年”本以为稳了，没想到突遭打击……公共机构迁址冲击首尔市中心办公楼[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 08 Oct.2026 06:30(KST)

Updated 08 Oct.2026 07:39(KST)

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44%的相关员工集中在钟路、中区
原预计租满10年的优质整栋租户
5年后退租，溢价折让难免
律所云集的光化门、钟路也受波及

政府部门和公共机构的地方迁址计划，已成为首尔市中心办公楼市场的新变量。以政府机构为租户的楼宇，在租约到期后能否继续维持租金收入变得难以确定。也有观点认为，如果金融监管机构也迁址，依赖政府事务的律师事务所对当地办公室的需求可能会增加。

“整栋租10年”本以为稳了，没想到突遭打击……公共机构迁址冲击首尔市中心办公楼[房地产A to Z]

据商业地产信息公司Realytics 8日透露，若首尔125家公共机构（截至2025年，共有6.9005万名员工）全部迁出，预计首尔办公楼市场最多将出现约31.37万坪（2.54%）的空置面积。Realytics以人均实际使用面积（专用面积2.5坪）为基础，结合办公楼平均专用率（55%），测算出人均所需总建筑面积约为4.55坪。即便假设只有60%的相关人员迁出，也会产生约18.82万坪（1.53%）的空置办公面积。

预计冲击将集中在钟路、中区等市中心区域（中央商务区）。这是因为相关人员中有44.6%，即3.0744万人（31家机构）集中在这一地区。若按照市中心区域内的机构全部迁出的情景测算，仅该区域就将出现14万坪空置办公面积，相当于市中心办公楼总面积（264万坪）的5.3%。

Realytics相关人士表示：“市中心区域既面临公共机构迁出，又将迎来新的办公楼供应，空置压力可能较其他区域加倍。”他还表示：“实际迁址对象和时间确定后，有必要结合各机构办公楼的自有或租赁情况以及实际使用面积，进一步分析对单栋楼宇的影响。”此次分析是在假设公共机构经营信息公开系统“ALIO”公布的“全体员工人数”全部常驻首尔总部办公楼的前提下进行的，反映的是最大影响规模。

公共机构迁址也被视为市中心办公楼出售过程中的一项考量因素，首尔中区的Rene Square便是典型案例。该楼在今年5月一次出售未果后，与重大犯罪调查厅签订了“租赁5年后延长5年”的整栋租赁合同，并于8月重启出售工作。然而，政府上月3日宣布将重大犯罪调查厅列入迁往世宗的对象，使其前景增添不确定性。业内认为，卖方期待的价格超过7000亿韩元；另一方面，也有意见认为，考虑收益率后的预期成交价约为6700亿至6800亿韩元。

随着机构迁址计划公布，原本被寄望租赁10年的优质整栋租户，如今可能在“5年期限”届满后退租，楼宇溢价难免受到折价影响。业内认为，如果租约未能续签，或租赁面积缩小，楼宇在租期届满时可能需要与新供应的办公楼争夺租户。商业地产行业相关人士表示：“租赁10年与租赁5年，在资产估值上存在显著差异。对新买家而言，接手一位5年后很可能退租的租户会带来负担，因此溢价可能被打折。”

光化门或钟路一带的大型办公楼，主要租户包括政府事务较多的律师事务所及相关企业。Kim & Chang在光化门一带设有办公室，所在楼宇包括Seyang、Jeokseon Hyundai、Northgate、Centerpoint、Crescendo和Jeongdong Building；Sejong则入驻钟路区的D Tower和Grand Seoul。Bae, Kim & Lee位于钟路区的Centropolis，Lee & Ko则设在中区的Hanjin Building。业内人士表示，如果更多主要政府部门迁址，市中心地段靠近政府机构的优势也会有所减弱。如果金融监管机构也加入迁往世宗的行列，大型律师事务所将更有动力在当地部署监管咨询及政府事务专职人员。

一名大型律师事务所律师表示：“与制定政策的金融委员会相比，如果作为直接监管机构的金融监督院迁往世宗，律师事务所将考虑以分支办公室或智慧办公空间的形式在当地设立办事处，重点配置金融监管咨询和政府事务专职人员。”此前，Kim & Chang约定租用Centerpoint光化门80%的面积直至2031年。该楼于去年10月以4320亿韩元成交，价格达到该区域最高水平。由于Kim & Chang拥有额外10年的续租权，稳定的租金收入成为买方收购的依据。一名投资银行业界人士表示：“交易时，大家还觉得迁移政府办公楼没那么容易。若2031年之后能否续租变得不确定，长期租金收入的估算本身就会发生变化。”

迁出首都圈、在地方落脚的公共机构，也带动了当地办公楼需求；与迁入机构开展业务的民营企业正在创造新的办公室需求。全北创新城市（全州）自2017年国民年金基金运营本部迁入后，国内外委托运营机构陆续设立办事处，当地办公楼市场因此受益。一名投资银行业界人士表示：“各委托运营机构的业绩差距不大，因此‘在全州设有分支机构并配备员工’这一评估项目实际上决定了成败，促使各机构纷纷入驻全州。”他还表示：“国民年金储备基金预计将从今年的1500万亿韩元左右增至2030年的约1900万亿韩元，运营机构迁往全州的趋势还将持续。”