“整栋租10年”本以为稳了，没想到突遭打击……公共机构迁址冲击首尔市中心办公楼[房地产A to Z]

政府部门和公共机构迁往地方的计划，已成为首尔市中心办公楼市场的新变数。以政府机构为租户的写字楼，在租约到期后能否继续维持租金收入变得难以确定。有观点认为，如果金融监管部门也迁往地方，对政府事务代理业务占比较高的律师事务所而言，当地办公室需求可能随之增加。

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据商业房地产信息公司Realytics 8日发布的数据，如果首尔的125家公共机构（截至2025年共有6万9005名员工）全部迁出，预计首尔办公楼市场最多将出现约31.37万坪（2.54%）的空置面积。Realytics以人均实际使用空间（专用面积2.5坪）为基础，计入办公楼平均实用率（55%），估算每名员工所需的总建筑面积约为4.55坪。即使假设只有60%的目标员工迁出，也将产生约18.82万坪（1.53%）的空置办公面积。

预计冲击将集中在钟路区、中区等市中心商务区。目标员工中有44.6%，即3万744人，分布在该区域的31家机构。按照市中心商务区内机构全部迁出的情景推算，仅该区域就将产生14万坪空置办公面积，相当于市中心办公楼总面积（264万坪）的5.3%。

Realytics相关人士表示：“市中心商务区不仅会面临公共机构迁出，还将叠加未来新增办公楼供应，空置压力可能比其他区域更大。”他还表示：“待实际迁出机构及时间表确定后，有必要结合各机构办公楼的自有或租赁情况以及实际使用面积，进一步分析对单栋写字楼的影响。”此次分析以公共机构经营信息公开系统公布的“员工总数”全部常驻首尔总部办公楼为前提，测算的是最大影响规模。

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公共机构迁出也被列为市中心办公楼出售过程中的考量因素，首尔中区的Rene Square就是典型案例。该楼今年5月出售曾一度告吹，之后与重大犯罪调查厅签订了“先租赁5年、再延长5年”的整栋租赁合同，并于今年8月重启出售工作。但政府于9月3日宣布，重大犯罪调查厅被列入迁往世宗的机构名单，该楼因此面临不确定性。业内认为，卖方期待的价格超过7000亿韩元；也有观点认为，考虑收益率后，预计成交价将在6700亿至6800亿韩元左右。

随着机构迁出计划公布，原本被期待能够租赁10年的优质整栋租户，如今可能在“5年期限”届满后退租，溢价难免受到折价影响。业内人士认为，如果租约未能续签或租赁面积缩小，届时该楼可能需要与新供应的办公楼争夺租户。一位商业房地产行业人士表示：“10年长期租赁和5年租赁，在资产估值上差异很大。对于潜在买家来说，租户很可能在5年后退租会构成负担，因此溢价可能会被打折。”

光化门或钟路一带的大型办公楼，主要租户包括政府事务代理业务较多的律师事务所及相关企业。Kim & Chang在光化门一带设有办公室，租用的楼宇包括Seyang、Jeokseon Hyundai、Northgate、Centerpoint、Crescendo和Jeongdong大厦；Shin & Kim则入驻钟路区的D Tower和Grand Seoul。Bae, Kim & Lee位于钟路区Centropolis，Lee & Ko则坐落于中区韩进大厦。业内人士表示，如果主要政府部门进一步迁出，市中心办公楼靠近政府机构的区位优势也可能有所减弱。如果金融监管部门也迁往世宗，大型律师事务所将更有动力把负责监管咨询和政府事务代理的人员派驻当地。

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一位大型律师事务所律师表示：“与负责制定政策的金融委员会相比，如果直接负责监管的金融监督院迁往世宗，律师事务所将考虑以分支办公室或智能办公空间的形式在当地设立分所，重点配置金融监管咨询和政府事务代理人员。”此前，Kim & Chang承诺租赁“Centerpoint光化门”总面积的80%，直至2031年；该楼于2025年10月以4320亿韩元成交，创下该区域的高价水平。Kim & Chang持有额外延长10年的选择权，稳定的租金收入是买方收购该楼的依据之一。一位投资银行业人士表示：“当时还有人认为，政府机关搬迁哪有说起来那么容易；如果2031年之后能否续租变得不确定，长期租金收入的估值本身就会改变。”

在接纳从首都圈迁出的公共机构的地方办公楼市场，与迁入机构有业务往来的民营企业正带来新的办公空间需求。2017年国民年金基金运营总部迁入全北创新城市（全州）后，国内外受托管理公司接连设立办事处，当地办公楼市场因此受益。一位投资银行业人士表示：“受托管理公司之间的业绩差距不大，‘在全州设有分支机构并配备员工’这一评估项目实际上成了决定成败的关键，因此企业纷纷进驻全州。预计国民年金储备基金将从2026年的1500万亿韩元左右增至2030年的约1900万亿韩元，资产管理公司前往全州的趋势还会持续。”

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