“本来不想买房”…税改方案出台后，首尔公寓买家涌向中低价房源[房地产A to Z]

by Choi Seoyoon

Published 05 Oct.2026 16:18(KST)

Updated 05 Oct.2026 20:53(KST)

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6亿韩元及以下交易占比17%→25%…每4笔中有1笔
江南、瑞草房价连续8周下跌，江北地区仍呈上涨势头

政府公布8·3税制改革方案后，首尔公寓每10笔买卖交易中，有8笔成交价不超过15亿韩元。继2025年10·15措施下调江南地区高价住宅的贷款额度后，政府又推出税制改革方案，刚性购房需求因此集中流向可申请政策性贷款的中低价市场。

5日对韩国国土交通部实际成交价系统的买卖交易数据进行分析发现，8月3日税制改革方案公布后签约的首尔公寓中，成交价不超过15亿韩元的交易占比达79%（不含合同解除及公共机构购入的交易）。

贷款监管收紧后，15亿韩元及以下交易的占比持续上升。10·15措施出台前的10个月（2024年12月至2025年9月），这一比例平均为73.3%；此后的10个月（2025年10月至2026年7月）升至76.8%。8·3税制改革方案出台后的8月起，该比例进一步升至79%。

“本来不想买房”…税改方案出台后，首尔公寓买家涌向中低价房源[房地产A to Z]

价格越低的公寓，交易占比增幅越明显。6亿韩元及以下交易的占比，从2024年12月至2025年9月的17.0%，跃升至2026年8月以来的25.0%。这意味着，首尔公寓每4笔交易中，就有1笔成交价不超过6亿韩元。

分析认为，饱受全租及月租住房紧张困扰的无房者，利用首次购房资金贷款等年利率为3%左右的低息政策性贷款，大批转而选择购房，推动了这一变化。超过6亿韩元、但不超过9亿韩元的交易占比，同期也从23.2%升至27.6%。

相比之下，成交价超过9亿韩元的交易占比有所下降。超过9亿韩元、但不超过15亿韩元的交易占比，从上述时期的33.1%降至2026年8月以来的26.3%。这是因为这一价位不再享有政策性贷款支持，个人的“现金筹措能力”成为购房门槛。即使购买一套9亿韩元的公寓，按40%的住房抵押贷款价值比计算，也至少需要5.4亿韩元的自有资金。

超高价公寓交易萎缩更为明显。超过25亿韩元的住宅交易占比，从2024年12月至2025年9月的8.3%，降至2026年8月以来的5.8%。税制改革方案带来的持有税负担与贷款限制叠加，抑制了购房意愿。

目前，价格不超过15亿韩元的住宅，住房抵押贷款额度最高为6亿韩元；超过15亿韩元、但不超过25亿韩元的住宅，贷款额度最高为4亿韩元。价格超过25亿韩元的住宅，最多只能贷款2亿韩元。

据韩国房地产院统计，税制改革方案公布后，江南区和瑞草区公寓价格连续8周下跌。市场上还出现了较最高价降价超过10亿韩元的急售房源。相比之下，芦原、道峰、江北等房价相对较低的地区仍保持上涨趋势。不过，也有观点认为，这些地区因持续涨价而显现疲态，涨幅正在放缓；若江南地区降价幅度较大的急售房源率先成交，高价与中低价市场之间的差距将逐步缩小。